住宅ローン借換をしました。保証金の返還金額に納得できません。

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

住宅ローンで保証料を一括前払した場合、
繰り上げ返済等によって保証の未経過分が
生じるのであれば、その未経過分が返金されます。

ただ、その返金金額の計算方法や、
その際の事務手数料については、
金融機関が独自で定めており、通常、
金銭消費貸借契約の際にも説明はありません。

借入当初の方が、保証する金額が大きいため
始めの方ほど保証金の償却が大きくなります。

参考までに、
みずほ銀行の場合、当初35年間の借入期間で
10年後に全額を繰り上げ返済をした場合
一括前払いしたローン保証料の36％が返金されます。
（逆の言い方で、10年間で64％が償却されてしまいます）

今回の金額については、
金融機関の計算に問題がなければ
仕方がないと思います。

本来であれば、
金融機関からの説明があるべきだとは思いますが、
現状ではそこまでの説明はどこの金融機関も行っていません。

弊社では、
繰り上げ返済を頻繁に行う場合や、
借り換えを想定できる場合は、
保証料の一括前払いではなくて、
金利に上乗せする分割払いをおすすめしています。
詳細については計算が必要ですが、
その方が総支払額で安くなるケースがよくあります。

少しでもお役に立てれば幸いです。

不動産コンサルタントの荒と申します。
ご質問の内容について、以下の通りご案内致します。
ご参考になれば、幸いです。

マイホームを共有名義にするときのメリット・デメリットについて、具体的示します。

・共有名義のメリット

１．夫婦のどちらかが亡くなったときは、一般的には相続財産が片方だけの持分になりますので、相続税の節税になります。

２．マイホームを売却して売却益が生じたときは、夫婦ともに、3,000万円特別控除・軽減税率の特例または買換え特例が受けられます。しかし、最近の傾向としては、取得金額より高く売却できることはほとんどありませんので、あまり関係ないかもしれません。

３．奥様にも住宅ローンの返済があるときは、夫婦ともに住宅ローン控除が受けられます。なお、今回はご主人様だけが住宅ローンを組まれますので関係ありません。



・共有名義のデメリット

１．奥様に収入がない場合、一般的には固定資産税の負担などで贈与税の問題が発生する可能性があります。ただし、今回は持分が少ないと思われますので、問題無いかもしれません。

２．奥様に所得がない場合、マイホームを売却した場合の売却損の損益通算が、夫の持分相当部分からしか適用できません。なお、条件があります。

３．奥様に住宅ローンの返済がない場合、住宅ローン控除は夫の持分相当部分からしか受けられません。

最後に、奥様の出資分の１９０万円ですが奥様が働いていた時の給与を貯金してたのであれば問題ありませんが、贈与された場合は贈与税の対象になる場合がありますので注意が必要です。
登記に要する費用は、変わりません。
以上です。参考になれば幸いです。