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住宅ローン借換をしました。保証金の返還金額に納得できません。

マネー 住宅資金・住宅ローン 2011/02/12 08:11

住宅ローン借り換えをしました。
4年半前に 3,900万の物件を35年ローン 保証金240万円で購入いたしました。
このたび住宅ローンの借り換えを行い、保証金が返還されてきたのですが、返還金額が140万円。
計算根拠を求めたところ、1週間後送られてきました。
返戻保証料=繰上完済額×未経過保証料÷経過期間割引率
とのことで、経過期間4年4ヶ月の経過期間割引料が1.395842と記載されておりました。
保証金契約時の約款には「当社規定の計算方法による」などと記載されていた記憶があるのですが(後で確認します。。。)その書類にサインしてしまった以上、不当とも思える返還金額で納得しなければならないのでしょうか。ちなみにそのほかに事務手数料として10,500円を支払っております。どなたに相談したらよいのかわからず、ご質問させていただきました。どうぞよろしくお願いいたします。

meguneko_7さん ( 東京都 / 女性 / 42歳 )

回答:2件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

3 good

住宅ローンの保証料の返金について

2011/02/12 17:27 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

住宅ローンで保証料を一括前払した場合、
繰り上げ返済等によって保証の未経過分が
生じるのであれば、その未経過分が返金されます。

ただ、その返金金額の計算方法や、
その際の事務手数料については、
金融機関が独自で定めており、通常、
金銭消費貸借契約の際にも説明はありません。

借入当初の方が、保証する金額が大きいため
始めの方ほど保証金の償却が大きくなります。

参考までに、
みずほ銀行の場合、当初35年間の借入期間で
10年後に全額を繰り上げ返済をした場合
一括前払いしたローン保証料の36%が返金されます。
(逆の言い方で、10年間で64%が償却されてしまいます)

今回の金額については、
金融機関の計算に問題がなければ
仕方がないと思います。

本来であれば、
金融機関からの説明があるべきだとは思いますが、
現状ではそこまでの説明はどこの金融機関も行っていません。

弊社では、
繰り上げ返済を頻繁に行う場合や、
借り換えを想定できる場合は、
保証料の一括前払いではなくて、
金利に上乗せする分割払いをおすすめしています。
詳細については計算が必要ですが、
その方が総支払額で安くなるケースがよくあります。

少しでもお役に立てれば幸いです。

計算
期間
保証
住宅ローン
借り換え

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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荒 芳弘

荒 芳弘
不動産投資アドバイザー

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共有名義について

2011/02/13 19:35 詳細リンク

不動産コンサルタントの荒と申します。
ご質問の内容について、以下の通りご案内致します。
ご参考になれば、幸いです。

マイホームを共有名義にするときのメリット・デメリットについて、具体的示します。

・共有名義のメリット

1.夫婦のどちらかが亡くなったときは、一般的には相続財産が片方だけの持分になりますので、相続税の節税になります。

2.マイホームを売却して売却益が生じたときは、夫婦ともに、3,000万円特別控除・軽減税率の特例または買換え特例が受けられます。しかし、最近の傾向としては、取得金額より高く売却できることはほとんどありませんので、あまり関係ないかもしれません。

3.奥様にも住宅ローンの返済があるときは、夫婦ともに住宅ローン控除が受けられます。なお、今回はご主人様だけが住宅ローンを組まれますので関係ありません。



・共有名義のデメリット

1.奥様に収入がない場合、一般的には固定資産税の負担などで贈与税の問題が発生する可能性があります。ただし、今回は持分が少ないと思われますので、問題無いかもしれません。

2.奥様に所得がない場合、マイホームを売却した場合の売却損の損益通算が、夫の持分相当部分からしか適用できません。なお、条件があります。

3.奥様に住宅ローンの返済がない場合、住宅ローン控除は夫の持分相当部分からしか受けられません。

最後に、奥様の出資分の190万円ですが奥様が働いていた時の給与を貯金してたのであれば問題ありませんが、贈与された場合は贈与税の対象になる場合がありますので注意が必要です。
登記に要する費用は、変わりません。
以上です。参考になれば幸いです。

補足

大変申し訳ございません。間違って回答致しました。無視して下さい。

損益
登記
名義
贈与税
控除

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