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マンションを契約し、事前審査中です。

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/08/26 00:51

3月に子供が生まれたのをきっかけに、7月よりマンション購入を
検討し始め、たまたま便利な所に条件の良いマンションがあり
先日、契約し住宅ローンの事前審査の申し込みをしてきました。
2012年3月に入居予定です。

夫 年収330万円 会社員 勤続約5年 32歳
妻 年収470万円 公務員 勤続約8年 31歳 来年3月まで育児休暇中です。

マンションの購入金額が3120万円
自己資金?・・・というのでしょうか 要は頭金が220万円です。

共有名義で考えておりまして
夫分 頭金220万円 ローンが1400万円
妻分 頭金0 ローンが1500万円
というような計算だったと思います。(計算例をもらって帰ってこなかったため
正確ではないのですが)

A銀行がお勧めですと勧められ(提携ローン、変動で年利が0.9を少し切るくらいでした)
変動金利に対して聞くと、過去20年くらいの金利のグラフを示され
「固定でメリットが出るのはバブル期くらいに金利が上がった時だけで、そんなことは考えにくいので変動のほうがよいですよ」
「大半の方は変動金利にされてますよ」とのことでした。

勧められるがままに進めてきたのですが、
ここ数日、いろいろ調べているうち少し違うように感じ質問させていただきます。

1.私が数日調べた限りでは、固定と変動をミックスしたものがよいのではないかと思うのですが?
また、その場合 たとえば夫分固定 妻分変動 とかなのですか?
2.固定分をフラット35で検討すべきものなのでしょうか?
3.1.2の場合A銀行ではできないようなのですが、事前審査後でも
返済方法や銀行を変更することはできるのでしょうか?
最終的な返済方法は本契約時に決めるという認識でよいのでしょうか?
4.そもそもこういう相談はどこでするものなのでしょうか?
こういったところでさせていただいてよいものなのでしょうか?
5.この情報でほかにおかしなところはありますか?
無知なものですから、見当違いな質問かもしれませんがよろしくお願いします。

vg17s5jpさん ( 大阪府 / 男性 / 32歳 )

回答:6件

植森 宏昌 専門家

植森 宏昌
ファイナンシャルプランナー

1 good

住宅ローン金利の考え方

2010/08/26 01:28 詳細リンク
(4.0)

初めまして、vg17s5jp様。アイスビィの植森宏昌です。

参考になるか分かりませんが以前にコラムで紹介した住宅ローンについてを下記に記載しますね。

「最近、住宅ローンの事前審査での通過率が5割を切っていると聞きました。昨今の低金利の関係で借入額の割には毎月の返済額が抑えられる関係から安易に不動産屋に言われるまま住宅購入に踏み切る方が増えたのも原因の1つと考えられます。会社倒産、失業、賃金カット病気等もあれば、取引先の倒産などに因る他の要因からの収入の減少等もあり、ある日突然何が起こるか分からない世の中になってきましたね。

又、仮に景気が回復した場合、1000万円当たり金利が1%上昇すると返済額は毎月5000円近く上昇します。給与の上がらない時代に5000円は死活問題ですよね?借り入れが3000万円あれば15000円ですならね。。。

そので最近は、フラット35の申込件数が急増しています。平成21年度は20年度に比べて、申込件数が約2倍(買取型)と大幅にアップしました。

では、何故、人気なのか?ですが1番はフラット35Sなら、返済開始後10年間の金利がマイナス年1.0%に拡大されたからでしょうね。それなら、今、流行りの銀行の変動金利とたいして遜色ない金利となる上、固定金利で且つ 11年目以降の金利も当初から確定しており、将来的な金利変動リスクがないからでしょうね。

※マイナス年1.0%金利引下げは、平成22年12月30日までの申込み分に適用される時限措置で募集金額も設定されているので検討中の方は早い目に行動に移して下さいね。

補足

他にも以前は借り換えはダメだったのですが昨年6月にフラット35の制度が拡充され借り換えにも利用できるようになった点も大きいでしょうね。併せて融資額は建設費または購入価額の100%まで利用可能となった点も大きいと言えます。ただ、頭金無しで住宅購入されるのは個人的にはどうかと思いますね。頭金0で購入する計画性や将来の事を考えた場合、本当に住宅ローンを組んでまで今、マイホームを購入すべきかも含め、じっくりと検討される事をお薦め致します。

賃貸は高ければ引っ越し出来ますが、購入した物は簡単には移れません。まして、購入時の価格より高く売れる家は殆ど皆無でしょうね。仮に同じ値段で売れたとしても購入時に掛かった諸費用や、売却時に掛かる仲介手数料、引っ越し費用などを考えるだけで赤字です。不動産屋は売れば終いですし、その後、買い換えてくれても再度、手数料が入ります。

金利だけで判断せず、ご自身や家族の将来を含め慎重に判断される事を私ならご提案します。」

住宅ローン
ローン
住宅購入
フラット35
返済

評価・お礼

vg17s5jpさん

早速のご回答ありがとうございました。
現在賃貸で家賃+駐車場代を月約13万円支払いしておりまして、家賃を支払うのがもったいない
という周囲の意見の影響を受けて、
貯蓄額は少ないめながらマンション購入を決めたところがあります。
住宅ローンの悩みはそのあとに出てきたところがありまして、事前の勉強不足を反省しているところです。
ただ、購入のタイミングに関しては後悔はしておりませんで(これも勉強不足だからかもしれませんが)
ご意見を参考にしまして、今後の進め方を考えようと思います。
ありがとうございました。

植森 宏昌

ご返答ありがとうございます。
又、分からない事があれば同じ大阪ですから、いつでもご相談ください。

回答専門家

植森 宏昌
植森 宏昌
(大阪府 / ファイナンシャルプランナー)
有限会社アイスビィ 代表取締役
0120-961-110
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岡崎 謙二 専門家

岡崎 謙二
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの相談方法

2010/08/26 08:30 詳細リンク
(4.0)

こんにちわ、大阪のFP専門会社FPコンサルティングです。

住宅ローンは本当に沢山種類があるので迷いますね。
不動産会社は安易に変動金利を勧めがちですが、色々とあるので
有利な方法を選択しましょう。
例えば固定と変動をミックスしたものもよいでしょう。固定も
フラットだけでなく10年物でも金利低いのでいいでしょう。
それから事前審査後で返済方法や銀行を変更することは全く問題ないです。
これらの相談はやはり中立的なFP会社で相談がベターでしょう。
人生で一番高い買物ですのでしっかりと検討せずに後で後悔している人も
沢山見ています。
事務所は心斎橋ですのでお気軽にご相談下さい。担当FPが対応致します。
http://www.fp-con.co.jp

補足

追伸:奥さんが公務員ですので、公務員特有のご相談も可能です。
日本初、公務員に特化したFPサイト→http://www.56fp.com

住宅ローン
ローン
審査

評価・お礼

vg17s5jpさん

ご回答ありがとうございました。
基本は固定と変動をミックスしたもので考えていきたいと思っておりますが
もう少し調べてみようと思います。

中立的な立場の方の意見もお聞きする機会を検討してみようと思います。
銀行でも中立的ではないのか、、、と少し不安になります。

妻に捕捉にあるHPをよく見てもらうようにします。

回答専門家

岡崎 謙二
岡崎 謙二
(大阪府 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPコンサルティング 代表取締役
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの件

2010/08/26 08:31 詳細リンク
(4.0)

vg17s5jpさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

質問1について
vg17s5jpさんのお考えのようなかたちで住宅ローンを組むことも可能です。

尚、どちらを変動金利にするのかなどにつきましては、奥様ともよく話し合ってください。

質問2について
住宅ローンの一部をフラット35で組むことも可能となります。

尚、金融機関によっては、フラット35と銀行ローンを組み合わせることにつきまして、抵当権の順位の関係もあると思われますが、一部の金融機関では嫌うところもありますので、事前に確認するようにしてください。

質問3について
事前審査の後からでも返済方法や、融資先の金融機関を変更することは可能です。

尚、不動産会社にも確認するようにしてください。

質問4について
ファイナンシャル・プランナーなどお金の専門家の方にご相談していただくと、よろしいと考えます。

尚、単に資格だけではなく、不動産や金融など実務経験の有無なども合わせて確認したうえで、相談する方を決定するとよろしいと考えます。

質問5について
特にはないと考えます。

住宅ローンにつきましては人生最大の借金となりますので、後から後悔などしないような住宅ローンを組むようにしていってください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

融資
銀行
変更
抵当権
計画

評価・お礼

vg17s5jpさん

ご回答ありがとうございました。
夫分を固定で、妻分を変動で 変動分を頑張って繰り上げ返済というような感じを
イメージしておりますが、しばらくは自分なりにいろいろ調べてみようと思います。
子供が生まれるまでは結婚前から概ね年間200万円ペースで貯蓄できておりまして
・・・今はとにかく頑張ります。としか申し上げられませんが。

渡辺 行雄

vg17s5jpさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもお金に関することで、分からないことがありましたらご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
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2010/08/26 11:56 詳細リンク
(5.0)

ご指摘の通り確かに20年前の過去変動金利を選択して今まで来ていれば全く問題ないでしょうが、これから35年の事は誰も分からないのでベストは固定を長期返済分に変動を期限前返済分に考えて借りられるのが良いと思います。


(ちなみに20年程度で見るとバブルの時だけ金利が高い様に見えますが、戦後日本はインフレでしたので戦後バブル期まではずっと高金利でした。)


上記の質問に関してですが、不動産会社の担当のスキルとやる気に大きく依存する事になります。


ただ、ご自身で勉強されて対応されるのも良いでしょう。恐らくそのA銀行にこだわるからその様な組み合わせが出来ないのであり、他の銀行であれば固定金利と変動金利の組み合わせは出来るはずです。


もし、不動産会社の担当が前向きでなければご自身で住宅ローンの相談窓口に数行行かれる事をお勧めします。数行当られれば住宅ローンはこういうものかという事が分かると思います。(ただ、多くの金融機関が変動を勧めるとは思います。)

不動産会社
不動産
住宅ローン

評価・お礼

vg17s5jpさん

ご回答ありがとうございました。
担当の方のスキルややる気に関しては(クールな方で)測りかねます。
可能であれば夫婦それぞれの給与振り込みの銀行と、A銀行の相談窓口へ行ってみようと思うのですが。
(可能であればご回答をお願いします)
不動産会社のほうを通さず直接行っていいものなのか?その時提携ローンの話は出していいものなのでしょうか?
(3行とも、提携ローンの候補?でした)

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
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山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

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先ず、その(事前審査)結果を確認されること!

2010/08/26 07:57 詳細リンク
(4.0)

vg17s5jp様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、vg17s5jp様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.住宅ローン金利の基本となる「長期金利」や「短期金利」が株価と連動して下がっていることが、新聞紙上等で確認できると思います。そこで、暫くは急激な金利上昇がないことを業者のセールストークとして、当初金利が低い「変動金利型」の住宅ローンを勧めるでしょう。

2.この変動金利型は6ヵ月ごとの金利見直しがありますが、原則5年間の住宅ローン返済額(元金+利息)は一定の仕組みになっています。

3.そこで、現況事前審査中であれば、先ずその結果を確認されることと、本審査時に借入方法等の相談は業者(提携ローン)経由で金融機関へ連絡可能と考えます。

4.しかし、既に変動金利型を選択しているのであれば、借入実行後5年以内に他の金融機関やフラット35(適合証明書要)への借換えをお勧めいたします。

以上

評価・お礼

vg17s5jpさん

ご回答ありがとうございました。
貸す側としては、低い金利を提示したほうがもちろん勧めやすい。ということを理解するのに時間がかかり、
なんともお恥ずかしい。と感じているところです。
ただいま、育児休暇中の手当の支給予定をやり取りしたりと事前審査の手続きをいろいろとやっていらっしゃるようなので
結果の確認後、改めて相談をしてみようと思います。
直接その銀行の窓口に出向いてもよいものなのですかね?

山中 三佐夫

山中 三佐夫

vg17s5jp様へ

高評価を頂き有難うございました。
業者経由で提携ローン申込みをされた内容であれば、vg17s5jp様が直接銀行へ行く前に業者(担当者)へ声を掛けた方が、提携ローンの話しがスムーズ進むと考えます。

FP事務所アクト
山中 三佐夫

西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

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適用金利は融資実行時のもの

2010/08/26 11:09 詳細リンク
(4.0)

vg17s5jpさんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


一点だけアドバイスさせていただきます。

ほとんどの住宅ローンは、融資実行時の金利が適用されますので、vg17s5jpさんの場合は2012年3月時点の金利が適用される予定とになります。

これから1年半ほど時間がありますから、経済情勢や金利動向を睨みながらジックリとご検討ください。焦って確定さあれる必要はなく、今後の変更も差支えありあせん。

簡単ですが、ご参考のひとつになれば幸いです。

融資
変更
住宅
確定
住宅ローン

評価・お礼

vg17s5jpさん

ご回答ありがとうございます。
マンションのモデルルームをまわる中、即入居可の物件を選択肢に入れた時期もあり
今から思うと、一年半時間があるのでよかったかなとも思います。

ぜひ、じっくり検討してみたいと思います。

西垣戸  重成

西垣戸  重成

vg17s5jp 様

ご返信有難うございます。

いずれの住宅ローンがvg17s5jp様の返済計画に合致するものか、一覧表を作成し比較検討されることも有効です。申込手数料や一部繰上げ返済の最低可能額や手数料、そして団信や保証料の有無とその金額などがポイントとなります。

また、キャッシュフロー表(下記コラム参照)を利用されれば、将来の金利上昇を考慮した場合のリスクや固定金利の妥当性などが確認いただきやすくなります。一部繰り上げ返済のタイミングや返済可能金額も含めて、金利選択の助けになるものと思います。

では、住まいづくりを楽しんでください。

参考コラム(プロファイル内)
安心が確認できるキャッシュフロー表の活用法!
http://profile.ne.jp/pf/nishigaito/c/c-39836/

キャッシュフロー表で確認、変動金利のリスクの落とし穴!
http://profile.ne.jp/w/c-39919/

EYE-PLUS 西垣戸 重成

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