離婚時の住宅ローン返済と名義変更について - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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離婚時の住宅ローン返済と名義変更について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/07/14 21:18

離婚をする事になり、住宅ローンの返済と名義変更について質問させて頂きます。3年前、義父の所有地に私名義でローンを組み、家を建てたのですが今回妻の申し出で離婚する事になり、その条件として家は妻が住み債務は妻が負うという事になりました。2650万で購入し残高は2490万です。建物の名義は私、土地は義父名義で、ローンの名義は私ですが、私が障害者で団体信用保険に入れなかった為か、すんなりローンは通らず、土地は担保に入っていて、妻が連帯保証人になっています。実際の支払いは義父が肩代わりして一括で支払うと言うのですが、そのまま一括返済をすると数百万の贈与税が私にかかってしまうと言う話を聞きました。私もそれは困るのですが、妻は現在はパートで年収も160万程度でローンを組みなおして名義を変える事は無理そうです。離婚後建物の名義は妻にするようです。何か費用や税金のかからない、いい方法はありせんでしょうか。

bypass5jpさん ( 東京都 / 男性 / 42歳 )

回答:2件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

売却で対応

2009/07/15 06:17 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回のケースにおいて、義父が「bypass5jp」さん名義の住宅ローン残高を
一括で支払えるのあれば、

1.奥様が相続時精算課税制度の住宅取得等資金の贈与の特例を活用して
義父から現金を贈与してもらい、奥様が「bypass5jp」さんから
建物を買取る(建物名義は奥様)。

2.義父が、「bypass5jp」さんから建物を買取る。
(建物の名義は義父になりますが、相続の際に奥様の名義へ移転)

等の方法が考えられます。

売却した場合には、贈与税ではなく、所得税(譲渡所得)の対象になります。
今回、2560万円で購入したものを、それ以下の金額(例えば2490万円)で
売却するのであれば、譲渡益が出ていないので、
税金(譲渡所得に対する課税)はかかりません。

譲渡所得の計算については、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htm
を参照してください。

売却にかかる費用としては、
抵当権の抹消費用、契約書印紙代がかかります。
売買契約書を不動産業者に作成してもらうのであれば、
仲介手数料等がかかります。

購入する側の費用としては、
契約書印紙代、所有権移転登記費用、不動産取得税がかかります。

参考までに、贈与税に関してですが、
今回のケースにおいて、建物の時価が、購入時の金額2650万円よりも
値上がりしているのであれば、贈与税がかかる可能性がありますが、
購入時よりも時価が下がっているのであれば、特に贈与税もかかりません。
ただし、建物の贈与の形をとった場合には、「bypass5jp」さんの
住宅ローンが残った状態なので、「bypass5jp」さんの支払義務も
そのまま残ってしまいます。

住宅ローンが残っているので、売却の形をとって、
債務も整理しておくほうが良いと思います。

少しでも参考になれば幸いです。

評価・お礼

bypass5jpさん

ご返答ありがとうございました。大変わかりやすく教えていただき助かりました。これを元に先方と良く話してみます。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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名義変更の件

2009/07/15 09:21 詳細リンク
(5.0)

bypas5ipさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『何か費用や税金のかからない、良い方法はありませんでしょうか。』につきまして、費用につきましては別のFP之方が書いていますので、そちらを参考にしてください。

尚、相続時精算課税制度につきまして、贈与を受ける方の適用要件として、推定相続人で直系卑属となります。

残念ながら税金の専門家はファイナンシャル・プランナーではなく、税理士さんが適任となりますので、税理士さんか最寄りの税務署あてに必ず確認するようにしてください。

万が一、相続時精算課税制度が利用できなかった場合、贈与税の課税対象になってしまう可能性があります。

以上、あまりお役に立てませんでしたが、ご参考にしていただけますと幸です、
リアルビジョン 渡辺行雄

補足

お返事いただきありがとうございます。
また、高い評価をしていただき、ありがとうございました。

これからもわからないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

評価・お礼

bypass5jpさん

ご回答ありがとうございます。何分私が不動産に関する知識に乏しく離婚も初めてなのでわからない事だらけだった為、大変参考になります。ご指導ありがとうございました。

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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質問者

bypass5jpさん

ありがとうございます

2009/07/15 07:05 固定リンク

ご回答大変参考になりました。ありがとうございます。私から購入と言う形を取ったときに、買い取った妻又は義父はお答え頂いた費用の他に私から購入という形を取った為に後から何かの課税対象になったりする事はありませんでしょうか?

bypass5jpさん (東京都/42歳/男性)

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