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三島木 英雄 専門家

三島木 英雄
ファイナンシャルプランナー

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名義変更による相続対策効果はありません

2013/01/27 21:46
(
4.0
)

かぴばら様

マンションの名義人(持分)変更を行いたいとのこと。
具体的にはかぴばら様がおっしゃるように「所有権移転登記」を
行います。

但し所有権移転登記には「原因」が必要になります。
主な原因は「売買」「贈与」「相続」になりますが、今回は相続前に
移転するので基本的には贈与の形式をとります。


いずれにしてもまずはマンションの価格が必要です。(買った金額ではありません)
路線価にて土地を、固定資産税にて建物価格をまず算出します。

仮に現在のマンション価格が2,000万だと仮定しましょう。
母の名義分は2,000万×3/5=1,200万になります。

この1,200万が贈与になります。

相続時精算課税という制度にて移転を行えます。

実務は司法書士に委任することがほとんどです。


掛かる費用としては、登録免許税・不動産取得税・司法書士への報酬などです。
意外と費用は掛かります。相続の時に移転すれば、不動産取得税などは掛かりませんので
費用は安くすみます。

注意点は、相続時精算課税制度にて所有権をかぴばら様へ費用を掛けて移動は
出来ますが、「相続対策の効果はない」です。

マンションの持ち分を贈与して母の不動産持ち分がなくなるだけで
相続の時にはあげた資産はあるものとして計算します。

今回マンションを贈与移転にて母の不動産資産が1,200万減少しても
相続時には贈与した1,200万円をあるものとしてカウントするからです。

相続対策という意味においては、所有権移転費用がかさむだけで
効果がないということを知っておきましょう。


ご参考になりましたら幸いです。

補足

相続対策は事前にしかできません。
今回の移転も、うまくやることで効果は見込める可能性もありますが
効果がない可能性が高いです。

個別に遠慮なくご相談下さいませ。
http://www.fp-research.jp/

費用
所有権移転登記
贈与
相続
固定資産税

評価・お礼

かぴばら さん

2013/01/28 22:43

早速のご回答ありがとうございました。
「生前贈与しておけば相続税の対象にならない」と、母も私も単純に思い込んでおりましたが、そういう理屈にはならないのですね。ただ「相続の時にはあげた資産はあるものとして計算する」の意味が今ひとつ腑に落ちません。その場合、贈与税と相続税が両方かかる、ということになるのでしょうか? 「相続時積算課税制度」をもう少し調べておこうと思いました。
いずれにせよ、焦って所有権移転をしなくてよい、むしろしても意味はない、とわかりましたので、かえってほっとしました。
ただ、相続対策の可能性については考えた方がよいのかな、と思っております。
どうもありがとうございました。

三島木 英雄

2013/01/29 12:47

ご評価頂きまして有難うございます。

生前贈与しておけば相続する財産が移転できますが
移転するには贈与税が掛かります。
年110万の非課税という制度はありますが、住宅持分の贈与にこれは適用できません。

相続時精算課税という制度は2,500万まで非課税で「移転」できます。
多額のお金や権利を移転できる代わりに、相続時に精算しなければなりませんよ
という制度ですね。

相続対策は贈与人に意思表示があるうちしかできませんので
まずは相続税が掛かるか否かなどの財産目録の作成からお勧めしています。

弊社でも鑑定サービスは御座いますのでお気軽にお問合せ下さいませ。
http://www.fp-research.jp/index.html

回答専門家

三島木 英雄
三島木 英雄
( 神奈川県 / ファイナンシャルプランナー )
株式会社FPリサーチパートナーズ 代表取締役
044-814-3553
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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この回答の相談

居住中のマンションの名義変更について

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2013/01/27 16:02

現在居住している分譲マンションの名義についての相談です。11年前、私の離婚を機に私と娘の住居として母が購入し、名義を母5分の3、私5分の2にしました。(価格は3900万円ほどだっ… [続きを読む]

かぴばらさん (東京都/49歳/女性)

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