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平野 秀昭

平野 秀昭
不動産コンサルタント

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買い替え先の購入可能額とタイミング

2012/09/09 13:58
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5.0
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はなはな☆さん 不動産コンサルタントの平野です

まず、マイホームを買い替える場合、いくらくらいのマイホームが購入可能かを計算していきます。
自宅売却が2000万円でできたとしましたら、ローンの残額を返済して、残りは790万円となります。
次に、住宅ローンがいくらまで借りられるかですが、ご主人の年齢が39歳までであれば返済期間が35年まで可能です。
返済期間35年、金利2.475% 月額返済が9万円とすると、借入可能額は、2520万円となります。
つまり、準備金合計は、790万円+2520万円=3310万円

そこから、(概算ですが)自宅売却にかかる費用 約73万円と、購入にかかる費用約210万円を差し引きしますと、3027万円までが購入可能額となります。

買い替えとなりますと、引越し代金やカーテンなどの購入費用もかかりますので、その分は生活用の貯金から充てると考えてください。
金利につきましては、変動金利や優遇金利などを利用すればさらに低い金利が適用され、借入可能額もアップするでしょうが、現在は低金利の時代ですので、将来のローン支払額がアップするリスクを回避するためにも、固定金利並の金利で計算しました。

現自宅のローンをもう少し減らしてから買い替えをした方がいいのか?というご質問ですが、(金利差があまりないようであれば)繰上げ返済をするのも、その分を買い替え先の頭金に充当するのも、ほとんど変わらないと思われます

(厳密に言うと、金利が高い方のローンを減らすことで利息支払額は金利差分だけ抑えられますが・・・つまり、現在の金利と買い替え先で利用する金利とを比べて、買い替え先の金利が高ければ、現在のローンの繰上げ返済は行わず、買い替え先の頭金に充当する(つまりローン額を抑える)。買い替え先で利用するローンが現在よりも低いなら、高い方の現在のローン繰上げ返済をする、ということです)
これも、繰上げ返済にかかる費用は考慮していませんので、もし繰り上げ返済に手数料等がかかるようなら、これも計算に入れて検討しないといけません。

補足

買い替えの時期ですが、現在価格で自宅が2000万円、買い替え先が3020万円と、買い替え先の方が物件価格が高くなることでしょう。

今後の不動産市況を考慮しますと、消費税アップにより諸費用がアップすることが考えら、またエリアにもよりますが、全体的には、まだ僅かに下がり基調だと思われます。
つまり、時期が先になりますと、自宅売却価格も下がりますが、買い替え先の購入価格も下がります。
ということは、現時点の価格が高い方が値下がり金額が大きくなりますので、買い替えは先延ばしにした方が、経済的には有利に働くということになります。

しかし、マイホームの買い替えタイミングは経済的な観点からだけではありません。
子供の就学時期や成長に伴う居住スペースの問題、その他、それぞれ個別の事情があるものですので、その事情に合わせて、希望の物件が見つかり次第、進められればいいのではないでしょうか?

また、買い替えとなりますと、自宅の引渡し時期や買い替え先の残金決済の時期等々、気をつけないといけないポイントがあります。
状況によれば、仮住まいが必要になったり、一定期間は2重ローンになったりする恐れがあります。

必要であれば、その辺りのご相談にも応じますので、お問合わせください。

購入
費用
売却
住宅
住宅ローン

評価・お礼

はなはな☆ さん

2012/09/11 22:26

ご回答いただき、ありがとうございます。
買い換えの時期や購入可能金額など、詳細に教えていただき、
大変参考になりました。
子どもの就学や希望する物件の有無など、家族にとってのベストな時期を探しながら
経済的な面も考慮して、進めたいと思います。
具体的な話が進んで、また不明なことがありましたら、ぜひご相談させてください。
ありがとうございました。

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この回答の相談

マイホームの買い換え。

マネー 住宅資金・住宅ローン 2012/09/09 10:54

マイホームの買い替えを検討中です。
就学前の子どもが二人います。

4年前に2400万でマンションを購入しました。
ローン900万ずつのミックスで1800万の借入。
繰り上げ返済を何度か行い、… [続きを読む]

はなはな☆さん (兵庫県/31歳/女性)

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