マイホームの買い換え。 - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

専門家の皆様へ 専門家プロファイルでは、さまざまなジャンルの専門家を募集しています。
出展をご検討の方はお気軽にご請求ください。

マイホームの買い換え。

マネー 住宅資金・住宅ローン 2012/09/09 10:54

マイホームの買い替えを検討中です。
就学前の子どもが二人います。

4年前に2400万でマンションを購入しました。
ローン900万ずつのミックスで1800万の借入。
繰り上げ返済を何度か行い、残高は810万(変動1.18%)と400万(固定2.35%)になっています。

今のマンションを売りに出すと、おそらく2000万くらいになりそうです。
同じマンションの同じような間取りの部屋が2000~2200万程度で広告に上がっています。

現在、貯蓄は子ども用に220万、生活用に260万です。

毎月の返済可能金額は9万円までが理想。私も仕事を始めましたが、夫の収入だけで生活することを前提にしています。
夫の収入は月30万弱。ボーナスは年間60万程度です。

このような状況で、マイホームの買い替えをした場合、いくらくらいのマイホームが購入可能でしょうか?

また、すぐに買い換えを検討したほうがいいのか、私の収入で繰り上げ返済をしてもう少し今のローンを返してから買い換えたほうがいいのか、アドバイスをお願いします。

はなはな☆さん ( 兵庫県 / 女性 / 31歳 )

回答:1件

平野 秀昭

平野 秀昭
不動産コンサルタント

- good

買い替え先の購入可能額とタイミング

2012/09/09 13:58 詳細リンク
(5.0)

はなはな☆さん 不動産コンサルタントの平野です

まず、マイホームを買い替える場合、いくらくらいのマイホームが購入可能かを計算していきます。
自宅売却が2000万円でできたとしましたら、ローンの残額を返済して、残りは790万円となります。
次に、住宅ローンがいくらまで借りられるかですが、ご主人の年齢が39歳までであれば返済期間が35年まで可能です。
返済期間35年、金利2.475% 月額返済が9万円とすると、借入可能額は、2520万円となります。
つまり、準備金合計は、790万円+2520万円=3310万円

そこから、(概算ですが)自宅売却にかかる費用 約73万円と、購入にかかる費用約210万円を差し引きしますと、3027万円までが購入可能額となります。

買い替えとなりますと、引越し代金やカーテンなどの購入費用もかかりますので、その分は生活用の貯金から充てると考えてください。
金利につきましては、変動金利や優遇金利などを利用すればさらに低い金利が適用され、借入可能額もアップするでしょうが、現在は低金利の時代ですので、将来のローン支払額がアップするリスクを回避するためにも、固定金利並の金利で計算しました。

現自宅のローンをもう少し減らしてから買い替えをした方がいいのか?というご質問ですが、(金利差があまりないようであれば)繰上げ返済をするのも、その分を買い替え先の頭金に充当するのも、ほとんど変わらないと思われます

(厳密に言うと、金利が高い方のローンを減らすことで利息支払額は金利差分だけ抑えられますが・・・つまり、現在の金利と買い替え先で利用する金利とを比べて、買い替え先の金利が高ければ、現在のローンの繰上げ返済は行わず、買い替え先の頭金に充当する(つまりローン額を抑える)。買い替え先で利用するローンが現在よりも低いなら、高い方の現在のローン繰上げ返済をする、ということです)
これも、繰上げ返済にかかる費用は考慮していませんので、もし繰り上げ返済に手数料等がかかるようなら、これも計算に入れて検討しないといけません。

補足

買い替えの時期ですが、現在価格で自宅が2000万円、買い替え先が3020万円と、買い替え先の方が物件価格が高くなることでしょう。

今後の不動産市況を考慮しますと、消費税アップにより諸費用がアップすることが考えら、またエリアにもよりますが、全体的には、まだ僅かに下がり基調だと思われます。
つまり、時期が先になりますと、自宅売却価格も下がりますが、買い替え先の購入価格も下がります。
ということは、現時点の価格が高い方が値下がり金額が大きくなりますので、買い替えは先延ばしにした方が、経済的には有利に働くということになります。

しかし、マイホームの買い替えタイミングは経済的な観点からだけではありません。
子供の就学時期や成長に伴う居住スペースの問題、その他、それぞれ個別の事情があるものですので、その事情に合わせて、希望の物件が見つかり次第、進められればいいのではないでしょうか?

また、買い替えとなりますと、自宅の引渡し時期や買い替え先の残金決済の時期等々、気をつけないといけないポイントがあります。
状況によれば、仮住まいが必要になったり、一定期間は2重ローンになったりする恐れがあります。

必要であれば、その辺りのご相談にも応じますので、お問合わせください。

購入
費用
売却
住宅
住宅ローン

評価・お礼

はなはな☆さん

2012/09/11 22:26

ご回答いただき、ありがとうございます。
買い換えの時期や購入可能金額など、詳細に教えていただき、
大変参考になりました。
子どもの就学や希望する物件の有無など、家族にとってのベストな時期を探しながら
経済的な面も考慮して、進めたいと思います。
具体的な話が進んで、また不明なことがありましたら、ぜひご相談させてください。
ありがとうございました。

質問やお悩みは解決しましたか?解決していなければ...

※あなたの疑問に専門家が回答します。質問の投稿と閲覧は全て無料です。

(現在のポイント:-pt このQ&Aは、役に立った!

このQ&Aに類似したQ&A

手取り月収30万での住宅ローンについて veranoさん  2009-03-08 15:10 回答3件
マイホーム購入の時期について ろもさん  2016-07-05 22:31 回答1件
住宅ローンについて accoaccoさん  2010-07-21 00:39 回答7件
住宅ローンの支払いが不安です たもつさん  2008-11-07 12:22 回答7件
マンションローン返済について roseflowerさん  2008-07-03 00:33 回答3件
専門家に質問する

タイトル必須

(全角30文字)

質問内容必須

(全角1000文字)

カテゴリ必須

ご注意ください

[1]この内容はサイト上に公開されます。

  • ご質問の内容は、回答がついた時点でサイト上に公開されます。
  • 個人や企業を特定できる情報や、他人の権利を侵害するような情報は記載しないでください。

[2]質問には回答がつかないことがあります。

  • 質問の内容や専門家の状況により、回答に時間がかかる場合があります。
気になるキーワードを入力して、必要な情報を検索してください。

表示中のコンテンツに関連する専門家サービスランキング

対面相談

住宅購入予算診断

あなたが購入しても問題の無い住宅購入予算の適正額を診断します

真崎 喜雄

住まいのお金FP相談室

真崎 喜雄

(ファイナンシャルプランナー)

電話相談

借り換えを検討している方限定!住宅ローンの選び方(提案書付)

あなたにとって最適な住宅ローン借り換えにつきましてアドバイスします(提案書&キャッシュフロー表付)

渡辺 行雄

株式会社リアルビジョン

渡辺 行雄

(ファイナンシャルプランナー)

その他サービス

鹿児島市住宅ローン借換え相談

住宅ローンの借換えの絶好のチャンスです。

宮里 恵

M・Mプランニング

宮里 恵

(ファイナンシャルプランナー)