新築ワンルームマンション投資 - 向井 啓和 - 専門家プロファイル

専門家の皆様へ 専門家プロファイルでは、さまざまなジャンルの専門家を募集しています。
出展をご検討の方はお気軽にご請求ください。

新築ワンルームマンション投資

2011/04/04 11:23
(
4.0
)

中古マンションならともかく新築のワンルームマンション投資は割高であるので私は勧めないのですが、既に物件をお持ちなので今後のタイミングに関してですが…


ローンの金額を目いっぱい借りているフルローンの状態であると仮定するとかなり早い時期(4年~5年)に問題が発生してくるかもしれません。キャッシュフローが殆ど無い利回り5%以下の投資(固定資産税、修繕積立金、管理費等を引いた実質投資利回りは4%を割るかもしれません。)と言う事は借入金利が仮に4%以上になるとこの投資は持っていれば持っている程マイナスが膨らむ逆イールド状態に陥ります。


4.5%でお金を借りて4%で人に貸している様なものですから…


もし、給与所得に相当余裕がある等の場合は税効果を考慮すればそのマイナス分も還付という形でメリットありますが、給与所得が減少して還付される税も少なくなってくるとそれ以降は全く意味がない状態になります。(例えば退職後)


以上の様に物件その物の減価という事もあるのですが、金利やご自身の年収等との兼ね合いも考慮した売却時期と言うのがありますので、シュミレーションされると良いと思います。(自己資金を幾らか入れられている場合にはキャッシュフローがマイナスにならないかもしれませんので上記の話は異なります。)

シミュレーション
マンション経営
固定資産税
キャッシュフロー

評価・お礼

ユミパパ さん

2011/04/05 00:12

ご回答ありがとうございます。
参考にさせていただき、方向性を決めたいと思います。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
( 東京都 / 不動産業 )
みなとアセットマネジメント株式会社
03-3442-2709
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

東京圏の資産価値が下がりにくい高収益物件の一棟買いなら弊社にお任せください。資金計画から損害保険まで一貫した不動産投資アドバイスを行います。また、金融機関出身の向井啓和の経験を活かし銀行からの投資用ローン融資提供します。フルローン相談

(現在のポイント:2pt このQ&Aは、役に立った!

この回答の相談

ワンルームマンションの売却について

マネー 不動産投資・物件管理 2011/04/03 16:00

不動産会社の誘いで1件約2000万円の新築ワンルームマンションを2件ローンで購入したのですが、先行きの不安を感じ売却を考えています。
但し、負担額をできるだけ少なくした売却時期を画… [続きを読む]

ユミパパさん (愛知県/45歳/男性)

このQ&Aの回答

投資用マンションの売却価格について 真山 英二(不動産コンサルタント) 2011/04/03 19:22
賃料は下落傾向が続いており、早めの対策が必要でしょう 野口 豊一(ファイナンシャルプランナー) 2011/04/04 01:50

このQ&Aに類似したQ&A

ワンルームマンションの売却について aka201312さん  2013-12-18 18:30 回答3件
ワンルームマンション youteiさん  2011-05-07 20:21 回答1件
新築区分マンションの運用方法について eneloopyさん  2015-11-08 16:50 回答4件
首都圏投資用マンション 3部屋保有 売却・保有の判断2 ハピ88ハピさん  2015-03-07 23:18 回答1件