投資用マンションの売却価格について - 真山 英二 - 専門家プロファイル

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真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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投資用マンションの売却価格について

2011/04/03 19:22
(
4.0
)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

投資用のワンルームマンションについては、
購入を検討される方も不動産投資家です。
あくまでも投資目的で購入を検討します。

したがって、築年数の経過より前に、
賃料から収益還元的な見方で、
物件の価格を設定するケースが多いと思います。

当然、築浅物件であれば、物件価格が高く
ある程度継続した安定賃料が望めるので、
利回りが低くくなります。

ただ、一般的な不動産投資家であれば、
実質賃料ベースで、利回り6%~10%くらいを
目標にして物件を検討されるのではないでしょうか。

今回、サブリース契約の賃料が75,000円/月なので、
実質的な相場賃料は、80,000円/月程度なのではと思います。
ここから、管理費、修繕積立金、固定資産税等を引くと、
おそらく70,000円/月程度の収入になるのではと思います。
(ローンは別で考えます)

仮に、月7万円の実質賃料だと想定すると、
実質利回り10%で検討している人は、
7万円/月×12か月/10% ⇒ 840万円

実質利回り6%で検討している人は、
7万円/月×12か月/6% ⇒ 1400万円

程度の金額を設定すると思います。

よりシビアに見る人は、
空室率や家賃の下落率を考慮して
さらに低い価格を設定します。

ご相談内容からだけの判断とはなりますが、
なるべく築浅の状態で、良くて1000~1500万円前後が
売却価格になると思われます。

大変厳しい言葉にはなってしまいますが、
今回の案件は、減価償却費を使って不動産所得をマイナスとし、
節税が行えたとしても、ほぼトントンで、今後保有していけば、
収益がマイナスになるのが目に見えております。
保有すればするほど、マイナスが膨らむと思われます。

どこで、見切りをつけるかは個人の判断となりますが、
現状を把握して、早めに対応をするのが良いと思います。

投資家から見ると、資本投下したお金がいかに効率よく
お金を稼ぐかが最重要ポイントです。
収益還元的な見方で査定を行ってください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

金額
マンション売却
不動産投資
家賃
所得

評価・お礼

ユミパパ さん

2011/04/03 22:13

こんなに早くご回答いただき、ありがとうございます。
参考にさせていただきます。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
( 神奈川県 / 不動産コンサルタント )
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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この回答の相談

ワンルームマンションの売却について

マネー 不動産投資・物件管理 2011/04/03 16:00

不動産会社の誘いで1件約2000万円の新築ワンルームマンションを2件ローンで購入したのですが、先行きの不安を感じ売却を考えています。
但し、負担額をできるだけ少なくした売却時期を画… [続きを読む]

ユミパパさん (愛知県/45歳/男性)

このQ&Aの回答

賃料は下落傾向が続いており、早めの対策が必要でしょう 野口 豊一(ファイナンシャルプランナー) 2011/04/04 01:50
新築ワンルームマンション投資 向井 啓和(不動産業) 2011/04/04 11:23

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