中古建物の評価について - 真山 英二 - 専門家プロファイル

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真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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中古建物の評価について

2011/03/01 12:08
(
4.0
)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

不動産の物件価格については、個別性が高く、
実際に物件を見ないと判断は難しいものです。

土地については周辺事例等から
ある程度相場を判断することができると思います。

しかし、建物については、構造体、内装、各種設備等の仕様や
現在の状態を見ないと判断はできません。

また、築20年ということなので、
新築から現在までのメンテナンス状況も確認する必要があります。
今回、現状の建物をそのままリフォーム等を施して使用するので、
屋上、バルコニー等の防水工事や、外階段や鉄部の塗装工事等の
外回りのメンテナンス状況をよく確認してみてください。

建物については個別性が高いのであまり参考にはなりませんが、
現在の一般的な相場では、鉄骨造のビルを建てる際に、
建物の建坪で一坪当たり70~120万円くらいに
なるのが現実的なのではと思います。

今回、建物の大きさが分かりませんが、お話の内容から
おそらく105坪~125坪くらいの建物だと推測します。

土地の想定価格が正しいと仮定すると、そこから算出した
建物の価格は少し高い気がします。
ただし、あくまでもメンテナンスの状況や
使用している素材、設備等に依存するので
今回の建物について高いのか安いのかはわかりません。

また、仮に賃貸の履歴等があれば、その賃料から
収益還元的に不動産の価格を概算するケースもあります。
不動産をすべて貸した場合の総想定賃料(年額)を
想定利回りで割ってみます。

あくまでも中古の建物については、個別性が高いので、
建物の相場観に意味はありません。

ご自身の目で良く現状を確認して、
価値判断を行ってください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

相場
鉄骨
現実
評価
不動産

評価・お礼

みずたまあおい さん

2011/03/02 21:03

回答ありがとうございます。
ど素人なのでなにも分からず困っていました。

>建物の建坪で一坪当たり70~120万円くらいに

建物の坪数とは1F~5Fの床面積を合わせて計算するものなのですか?
延床面積は87坪程です。

ちなみに土地35坪の建坪80%の容積率300%です。
設備はエレベーターもなく、内装も床や壁紙を張り替える必要があり、各部屋ユニットバス、ミニキッチンです。各フロアに3部屋あり、5階部分は一部屋です。

満室想定年額が850万円です。

個別性が高いということなのでなかなか判断が厳しいところですが、元の建物建設費など確認してよく考えてみます。

相談にのって頂きありがとうございました。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
( 神奈川県 / 不動産コンサルタント )
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
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※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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