簡便法で適正値を算定しつつ、建物診断を実施しましょう

はじめまして。あゆみリアルティーサービスの田中です。

土地の評価については、地形や標準的な規模かどうか等の個別要因は別として、対象となる物件の路線価と取引事例や公示地価の路線価を比較することで、概ねの適正価格が判ります。

算式で言うと、評価額（単価）＝取引事例・公示地価の単価÷取引事例の路線価×対象地の路線価　で算出できます。

もうひとつの簡便法は、路線価を０．８で割戻す方法です。路線価はその年の１月１日時点における公示地価の８０％程度を目途に作成されるからです。

一方建物ですが、これは極めて個別性が高いため、何とも言えません。

簡便法として税務上の法定耐用年数と再調達原価（今建てるとした場合の価格）を利用して算定します。鉄骨の場合、鉄の厚みで耐用年数が１９年～３４年と大きな差が出ますので、まずはそのあたりの確認は重要でしょう。

例えば、再調達原価が40百万円、経過年数20年、耐用年数34年であれば、
40百万円　×　（34　－　20）÷　34　で残存価格がざっくりと算定できます（躯体と設備に本来は分けますが）
。

ただ、本質的には、建物診断（劣化診断）を行った上で、今後どの程度の維持・修繕・管理費用がかかるかということを調べた上で、適正な建物価格を考えていくべきと思料します。

日本では、まだ建物のコンディションを調査してから売買するという手法が住宅市場において浸透していないせいか、中古住宅の取引にはトラブルがつきものです。

是非、専門家に見てもらってから購入することをお勧めします。

株式会社あゆみリアルティーサービス
代表取締役　田中　歩
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