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田中 歩

田中 歩
宅地建物取引主任者

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簡便法で適正値を算定しつつ、建物診断を実施しましょう

2011/03/01 16:49
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4.0
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はじめまして。あゆみリアルティーサービスの田中です。

土地の評価については、地形や標準的な規模かどうか等の個別要因は別として、対象となる物件の路線価と取引事例や公示地価の路線価を比較することで、概ねの適正価格が判ります。

算式で言うと、評価額(単価)=取引事例・公示地価の単価÷取引事例の路線価×対象地の路線価 で算出できます。

もうひとつの簡便法は、路線価を0.8で割戻す方法です。路線価はその年の1月1日時点における公示地価の80%程度を目途に作成されるからです。

一方建物ですが、これは極めて個別性が高いため、何とも言えません。

簡便法として税務上の法定耐用年数と再調達原価(今建てるとした場合の価格)を利用して算定します。鉄骨の場合、鉄の厚みで耐用年数が19年~34年と大きな差が出ますので、まずはそのあたりの確認は重要でしょう。

例えば、再調達原価が40百万円、経過年数20年、耐用年数34年であれば、
40百万円 × (34 - 20)÷ 34 で残存価格がざっくりと算定できます(躯体と設備に本来は分けますが)


ただ、本質的には、建物診断(劣化診断)を行った上で、今後どの程度の維持・修繕・管理費用がかかるかということを調べた上で、適正な建物価格を考えていくべきと思料します。

日本では、まだ建物のコンディションを調査してから売買するという手法が住宅市場において浸透していないせいか、中古住宅の取引にはトラブルがつきものです。

是非、専門家に見てもらってから購入することをお勧めします。

株式会社あゆみリアルティーサービス
代表取締役 田中 歩
HP: http://www.ayumi-ltd.com/
Blog:http://ayumi-ltd.livedoor.biz/
Twitter:http://twitter.com/ayumiltd/

調査
中古
住宅
評価
診断

評価・お礼

みずたまあおい さん

2011/03/02 21:18

相談に乗って頂きありがとうございました。

不動産のことはなにも分からなかったので助かりました。
劣化診断、補修費用などを算出し、もう一度よく考え直したいとおもいます。

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この回答の相談

築20年、鉄骨住宅兼貸家の価値

住宅・不動産 不動産売買 2011/02/28 22:27

築20年、鉄骨造、地上5(5階部分はちいさめ)階建てのマンションを自宅兼貸家として購入しようと考えています。
土地のみの代金が路線価で1,090,911/,坪、近隣事情などの事例よりおおよそ151万/坪に… [続きを読む]

みずたまあおいさん (東京都/36歳/女性)

このQ&Aの回答

中古建物の評価について 真山 英二(不動産コンサルタント) 2011/03/01 12:08
賃貸併用物件の不動産評価法 向井 啓和(不動産業) 2011/03/01 19:56

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