賃貸併用物件の不動産評価法 - 向井 啓和 - 専門家プロファイル

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賃貸併用物件の不動産評価法

2011/03/01 19:56
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みずたまあおい様は現在賃貸併用住宅を購入ご検討との事ですが、この物件の評価は比較的難しい部類に入ります。何故ならば、通常の不動産評価(鑑定を含む)には3つの評価方法がありますが、併用と言う事でその使い分けが難しいからです。



具体的には不動産評価の方法としては原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つがあります。今回みずたまあおい様がされた評価の仕方は原価法的なアプローチになります。


しかし、収益物件等の賃貸物件に関してはどちらかと言えば家賃収入を基にした収益還元法を基に計算される事が多いのが実情です。(銀行の評価も同様です。)


但し、今回の物件の場合には賃貸併用住宅となりますので単純に収益還元法のアプローチだけでも適切に評価出来ません。


その為、賃貸部分の比率が何割程度あるのか等を基に収益還元法+他の評価法(原価法、取引事例比較法)を使って評価すべきです。(自家使用の住居の場合には原価法や取引事例比較法が主に評価方法として使われています。)


また、特に重要と考えるのが大規模修繕の実行状況です。大規模修繕を何時、どの程度まで行っているかが非常に重要なポイントになりますので出来れば過去の修繕の実施状況に関しての情報開示を依頼してください。その上でリフォーム会社の購入後の修繕の見積もりをされる事を強くお勧めします。


弊社でも数多く賃貸併用物件を購入された方がおりますがその点は非常に注意して購入してもらいました。

補足

詳細(建物面積と自宅比率と想定家賃収入)が分かれば高い安いに関しても回答出来ると思います。

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家賃収入

評価・お礼

みずたまあおい さん

2011/03/02 21:25

回答ありがとうございました。

何もわからない状態でしたので大変たすかりました。
修繕にいくらかかるか、現実的にはいくら家賃収入が得られるのか、
いろいろ考え直してみます。

ちなみに
延床面積:87坪
想定家賃収入が850万です。ちなみに自宅部分は購入後自分で勝手にそうしようと思っているだけです。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
( 東京都 / 不動産業 )
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