用途制限、建ぺい率で覚えておきたい基礎的な知識

昨日は道路と建築物について紹介しました。
本日は住宅を購入・建築される際に注意すべき制限について紹介します。

先日ご紹介しました、用途地域の定義に基づき、夫々の用途地域の目的を達成する為、建築基準法では、用途の制限が行われます。例えば、田園調布の第一種低層住居専有地域で建てられるものは、住宅、共同住宅・・・・等々が決められており、建ててはいけないもの、大学、病院、ホテル、マージャン屋・・・・があります。

全部をご紹介出来ませんので、
東京都渋谷区HPに用途制限表がありますので参照ください
http://www.city.shibuya.tokyo.jp/kurashi/house/pdf/kentikuseigen.pdf
また、細かすぎる場合には、墨田区のものを参照下さい。
墨田区用途地域内の建築物用途制限
http://www.city.sumida.lg.jp/matizukuri/tosi_keikaku/tosi_keikaku/youtitiiki_gaiyou/youto_seigen.html

このように、用途地域には用途についての制限があります。ご自身が建てたい建築物によって、土地を確保されるようご確認ください。
どこでも、建てられる建築物としては、神社、寺院、教会、巡査派出所、公衆電話があり、また、保育所、公衆浴場、診療所も全用途地域で建てられます。

危険性が大きいか、又は著しく環境を悪化させる惧れがある工場は、工業専用地域、工業地域で無ければ建てられません。

住宅は、工業専用地域以外の用途地域に建てられます。よくある店舗付き住宅の内、延べ面積に対して非住宅部分が2分の1未満で、非住宅部分の床面積が50㎡未満のものは住宅として扱われます。

もし、敷地が二つの用途地域にまたがる場合には、面積の大きい方の用途による。事とされています。例えば、近隣商業地域100㎡、商業地域200㎡であれば、商業地域の用途制限になります。

★建ぺい率と容積率は都市計画毎の用途地域・角地・耐火建築かどうかなどの要件によって異なります。原則の建ぺい率は都市計画で定められています。

建ぺい率は、
建築面積÷敷地面積で表されます。
(建築面積とは、建物の外壁又は柱の中心で囲まれた部分の面積のことで、水平投影面積の事を指します)

敷地をギリギリ目一杯まで使用して建物を建てるのは、防火上または住環境という点から望ましくありません。従って建ぺい率の制限が課せられます。
建ぺい率が決まることで、敷地内に取るべき空き地が決まります。例えば、京都や鎌倉の風致地区に多い3/10の建ぺい率では、敷地の70%が空き地となります。お屋敷町でもこれだけの空き地を取ることは難しいです。

また、防火地域内の耐火建築の場合は、原則に1/10がプラスされ、特定行政庁指定の角地等では原則に1/10がプラスされます。もし、両方に該当する場合には、原則に2/10がプラスされることになります。

建築物の敷地が建ぺい率の制限を受ける地域の2以上にわたる場合は、夫々の地域ごとのの建ぺい率の限度に該当する敷地の建ぺい率を当てはめて算出した合計以下でなければなりません。従って加重平均以下となります。

防火地域の内外にわたる場合に於いて、その敷地内の建築物の全部が耐火建築である場合には、その敷地は全て防火地域にあると見做して、原則+1/10の特例が適用されます。

墨田区の建ぺい率と容積率の案内です。
http://www.city.sumida.lg.jp/matizukuri/tosi_keikaku/tosi_keikaku/youtitiiki_gaiyou/yousekiritu_kenpeiritu.html

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文責
ファイナンシャル・プランナー:日本FP協会認定CFP(R)
宅地建物取引主任者　(東京)第188140号
ロングステイ財団登録ロングステイアドバイザー
独立系顧問料制ファイナンシャル・アドバイザー　
吉 野　充 巨
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