分割された土地の売主が個人の場合 - 不動産売買全般 - 専門家プロファイル

徳本 友一郎
株式会社スタイルシステム 代表取締役
不動産コンサルタント

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閲覧数順 2017年12月15日更新

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分割された土地の売主が個人の場合

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住宅の購入&売却 よくあるQ&A 住宅購入
Q「個人の売主が売り出している、3区画に区割りされた土地の一角を購入しようとしたところ
個人の売主が複数区画の不動産を販売する場合、宅建業法に触れるとアドバイスを受けました。どういう意味なのでしょうか。また、買主側にとってのデメリットはあるのでしょうか?」

A「取引は一般的に民法を元に取引されますが、宅地建物の取引については民法ほか各法律以外にも宅地建物取引業法(以下業法)によって、取引の公正化や購入者の利益保護などを図っています。

質問の解釈は色々あるようですが、
業法では「宅地建物の売買・交換・貸借をする行為で業として行うものを宅地建物取引業(以下宅建業)とする(要約)」とされており、「宅建業をう営もうとするものは都道府県知事または国土交通大臣の免許を受けなければならない(要約)」となっています。

つまり、個人が所有する土地を分割し不特定多数の者に反復継続して売却する行為は業としてみなされるので、質問のケースでは、売主は無免許業者としてみなされる恐れがあります。

よくある誤解として「個人が分割した土地のうち、毎年一区画づつの販売なら業法違反にならない」とか「複数者に販売した場合、引渡し日を同日にすれば問題ない」といって、媒介および販売をするケースがありますが、
国交省からの通達や解釈からすると、「利益を目的とするもの」は業としてみなされ、「一回の販売行為として行われるものであっても区割りして行う宅地の販売を複数のものに対して行われる場合」は反復継続して販売するものとみなされる為、どちらにしても業法違反の疑いがあります。
例外として、相続税の納税や買換えに伴う処分は事業性が低いものとみなれるようです。

個人が無免許業者として宅建業を行うことのデメリットは次のような事があげられます。

通常、宅建業者が土地を売却する場合、業法上引渡し日から2年以上瑕疵担保責任を負わなければなりません(特約等で2年未満と定めた場合は無効となるので、民法にもとづく期間となります)。一方、個人が売主の場合は民法に従い、発見したときから1年以内に制限されますが、一般的には個人の売主は責任能力がない場合が多いため、免責や2ヶ月程度に短縮した特約を設定する場合がほとんどです。

つまり、本来は宅建免許がなければ販売してはいけない土地を個人が売るということは、買主にとって瑕疵担保の責任期間が短縮されるというデメリットがあるわけです。