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- 向井 啓和
- みなとアセットマネジメント株式会社
- 東京都
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03-3442-2709
１．団塊の世代の退職によるオフィススペースの減少
http://www.nli-research.co.jp/report/misc/2002/fudo0206-a.pdf
２．不動産証券化商品の大量償還
http://www.kabutocho.net/news/livenews/news_detail.php?id=145138
まず、１．の団塊の世代の退職によるオフィススペース需要の減少についてですが、2002年6月発表の株式会社ニッセイ基礎研究所アトラクターズ･ラボ株式会社のレポートによると、2007年〜2009年にかけて特に団塊の世代の大量退職が控えていて需要が大きく減少する可能性があるとの指摘があります。
これに昨年からのリーマンショックから始まった未曾有の金融危機、経済危機によってリストラの進行、時短、ワークシェアリングの推進、外資系企業の縮小撤退等が相まって延べ床面積上の需要は輪を掛けて減少していると推測出来ます。
また、2005年頃からのプチバブルで大規模オフィス開発が行われオフィスビルの供給は潤沢にあります。
その為大型のオフィスビルの家賃収入は下落の可能性があります。それが、中型中古ビル等に波及しないかが現在は心配されているところです。
もう一方の2010年問題は２．不動産証券商品の大量償還の問題です。不動産証券化商品には様々なタイプがありますが、信託受益権等も含まれます。この信託受益権だけでもこの2年程で数兆円分がリファイナンス出来ずに市場に出て来ると予想出来ます。
国土交通省のウェブサイトに詳細が示されていますが、2年前、3年前に頃に組成されたファンドの償還がこれから相次いで訪れます。
http://www.mlit.go.jp/common/000040677.pdf
その為一旦は収まった下落も、特にある程度の大型物件〜中規模の物件に関しては再度発生すると思われます。
私の不動産投資ブログや不動産投資サイトでもファンド物件調査等をしてご紹介しています。
http://blog.minato-am.com/
http://www.minato-am.com/
近々信託受益権に関して行ったセミナー内容もアップする予定です。
今後日本の不動産市場は2010年問題という難題をもう一回くぐり抜けなければならない状態になりますので。オフィス物件に関してはV字の回復は到底見込めない事は指摘出来るかと思います。（ただ、１億〜２億レベルのレジデンス物件の底打ち感は鮮明で、物件種別間にばらつきがあります。）
このコラムの執筆専門家
- 向井 啓和
- （東京都 / 不動産業）
- みなとアセットマネジメント株式会社
みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ
東京圏の資産価値が下がりにくい高収益物件の一棟買いなら弊社にお任せください。資金計画から損害保険まで一貫した不動産投資アドバイスを行います。また、金融機関出身の向井啓和の経験を活かし銀行からの投資用ローン融資提供します。フルローン相談
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