B034.空室を埋める！収益物件の新築リーシング （テナント付け・募集）vol.04

「リーシング戦略を臨機応変に変更する」

マーケットプライスありき、という大前提は動かない。

相場より1万円高ければ、例えば近くの大学や病院を調べて営業に行っても当然に選ばれず、相場観をゆがめるウルトラCもない。

でも、放置せず知恵を絞りだすのがリーシングでもあります。

設定した方向性と戦略がうまくいけばいいのですが、どうしてもぎりぎりを狙うので芳しくない進捗をすることもあります。

その際は戦略の再考です。

私の場合、近隣類似競合から明確なライバルを3住戸ほど抽出します。

間取りによっては漠然とした「相場」よりも、現時点での直接的なライバルを定めると戦略が明確になります。

そして「ライバルより先に、、、」を頭につけて

・多くの仲介業者や借主見込み客に周知するには

・検索してもらうには

・募集図面に目に留めてもらうには

といった基本的なところからヒントを探します。

あと、反響数や内見数というデータも重要で、内見が6組入って申し込みが入らなければ、そこには何か問題があります。

実はライバルがADを増やしたり担当者ボーナスを付与したり賃料を下げたことが原因だったり、当該物件の近隣で問題があったり。

様々な要因で変化する状況をリアルタイムで調べて必要なカウンターを地道に打っていく。

こう書くとちょっとかっこいいのですが、実際のところは、だからと言って打った施策でサクッと決まるかと言うとそう簡単ではなく反応がないこともあります。

その一方でなんやかんやと動いていると、なぜか違う方面からなぜか旧賃料で申し込みが入ったりするもので、、、なんやかんやが営業の神様に対する禊的効果を発揮し地味に進捗してしまう、という味わい深い着地もリーシングの奥深さ。日々精進です。