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- 吉野 充巨
- オフィスマイエフ・ピー 代表
- 東京都
- ファイナンシャルプランナー
マンションの購入は大きなリスク取って家賃相当額を収益と看做せる、家賃を前払いする投資に類似しています。そして賃貸と購入何れが経済合理性に合うかを考えますと、私は賃貸に軍配を上げます。
対比するための試算の概要です。
マンション情報で杉並区方南町に対比に便利な例が掲載されていましたので、それをもとに試算いたしました。
新築マンションに40年住み続ける場合。
●総支払額13,767万円、資産残高2,496万円になり、40年後には建替費用等の負担も必要に為ります。
新築マンション 杉並区 堀の内 3LDK 78平米 約7,750万円(表示価格)、それに管理費12,000円、修繕積立金 30,000円と税金等年間12万円と仮定しています。
1.頭金30% 2325万円 住宅ローン5,425万円
2.フラット35 固定金利35年返済 2009年1月最頻値 3.13%使用(保険料手数料含ます゛)
毎月の返済額 21.3万円×12月×35年＝8,946万円
3.管理費・修繕積立金等 (42,000円×12ヶ月+12万円)×40＝2,496万円
合計 1+2+3＝13,767万円
マンションの残価格
土地代を総額の40%として、施工主・販売会社等の利益を20%とした場合、7750万円×80%(利益除く)×40%＝2.480万円が40年後のマンションの残価格と推定。
注)
マンションの40年後の価値を、減価償却は75年ですが、賃貸と同様の45年と考え、また、40年間にかかったであろう、リフォーム費用、専用部分の設備の更新費様等を試算値として加えていないため、建物部分は価値をもうけずに、土地代のみを残価格として試算している。なお、将来の消費高齢化による不動産の値下がりは考慮していない。
◎一方、賃貸マンションを40年間借り続けた場合には、同じ広さの新築マンションで賃料の総支払額は12,116万円ですが、頭金として準備した2,325万円を40年間資産運用することにより、資産も5,133万円〜7,584万円形成されています。
賃貸 新築 78.46平米 賃料22.1万円、管理費12,000円、更新料2ヶ月、礼金2ヶ月
10年毎の住み替え 礼金2ヶ月 敷金は手付かず(都のガイドに従い)
(22.1万円+1.2万円)×13ヶ月×40年＝12,116万円
頭金2,325万円の資産運用 運用利率3% ≒7,584万円 2%では約5,133万円
※マンション購入の場合と賃貸では支払う金額は、購入の場合1,651万円多く、資産も賃貸のほうが
2,637万円〜5,088万円多くなります。
後は、満足度がどちらが高いか等経済とは離れた精神的なものになります。
