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- 寺岡 孝
- アネシスプランニング株式会社 代表取締役
- 東京都
- お金と住まいの専門家
-
03-6202-7622
投資マンションを買ってから気づく大変なこと！！
投資マンションを10戸も買ってしまった勤務医の先生、
将来、値上がりを期待して投資マンションを3戸も買ってしまったキャリアウーマン
生命保険代わりになるからと言われて投資マンションを買ってしまった若手公務員
会社の同僚に紹介されて地方都市の投資マンションを3戸も買ってしまった中堅サラリーマン
フラット35で不動産投資物件を買わされた消防勤務の地方公務員
など、
このところ、当方に相談に来られる方々の内容は、往々にして複数戸の投資マンションを買わされている。
売り手の不動産会社はコロナ禍でも稼働して会社を維持していく都合があるため、セールスの度合いはかなり強いものがある。
つまり、強引な契約にいたっているような感じで、恫喝されたとか詳しい説明など一切なし、等々…
特に、年収400～500万円の若手サラリーマンや公務員がターゲットにされており、巷に溢れるＦＩＲＥブームで不動産投資をすれば経済的自由が得られる的な話にのってしまう。
そうしたセールスの内容はこうだ。
コロナ禍でリモートワークになって時間があるせいか、ネットで色々とお金にまつわるサイトを見る。
すると、ネットからＦＩＲＥブームの不動産投資会社のサイトからオンラインセミナーで参加したサラリーマン。
色々と話を聞いているうちに、自分でも簡単に不動産投資ができて、将来、家賃収入で生活ができる的な話を真に受けてしまう。
その後に不動産投資会社の営業マンと会い、「マンション投資をすれば家賃収入で年金代わりや生命保険代わり、節税になる」といわれ、物件を紹介されるわけだ。
物件の詳細はその価格の高い安いには触れず、
「自己資金10万円でいいです。残りフルローンで月2万円の持ち出しで、将来は家賃収入が丸々収入になるから大丈夫ですと…」
本来はきちんとした収支計画を出すべきなのだが、Ａ４一枚の紙に物件価格とローン返済金、家賃、管理費、修繕積立金のプラスマイナスで月2万円の持ち出しが書かれているだけ。
例えば、家賃もローン返済期間中同じではないし、ローンは変動金利が大半だからローン返済金も変わってくる。
加えて、管理費や修繕積立金はかなり低額の場合は数年後に2倍、3倍になる可能性が高い。
そのなると、保有期間が長くなればその分、保有コストが年々増して収支バランスは徐々に悪化する。
さらに、不動産投資会社の営業マンは節税も可能だから、月の持ち出し金はチャラできますと言う。
しかしながら、年収400～500万円のサラリーマンや公務員では源泉徴収税もそれほど多くないため、節税効果は高くて年数十万円の類。
したがって、節税できても持ち出し金の埋め合わせにしかならない。
これでは、投資マンションを買ってもＦＩＲＥにはほど遠いことが理解できるはずだ。
そうした説明は一切せずにその年収で組める限りのローンを組ませて投資マンションを2戸、3戸と買わせていく。
そうこうしているうちに、ローンで買わせるだけ買わせてしまえばそのサラリーマンや公務員はお客としての賞味期限は終わることに…
営業マンは次のカモを探すので連絡は途切れる場合が多い。
投資マンションを購入して数か月から数年経ってふと我に返ると、ネットでネガティブな投資マンションの記事を見つけることになり、やがて自分の買ったマンションの収支はどうなっているかを改めて見直すのである。
その時は既に遅し、年間の持ち出し金は100万円以上になっていた…
こうした事例は決して稀ではない。
この記事を読んで自分に心当たりがあるのならば、専門家に一度、相談された方がいいだろう
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このコラムの執筆専門家
- 寺岡 孝
- （東京都 / お金と住まいの専門家）
- アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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