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- 向井 啓和
- みなとアセットマネジメント株式会社
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2009年の不動産投資戦略を元旦でありますので提示したいと思います。2008年を総括すると「変」という漢字が選ばれたかと思いますが、不動産市況に関しては「乱」だとか「崩」という字が適切と思われます。http://sankei.jp.msn.com/culture/academic/081212/acd0812121415003-n1.htm
2008年はサブプライム問題で混「乱」し不動産市況は「崩」壊しました。そして同じように海外金融市場ではまた忘れた頃にどこかがつぶれたり、大赤字になって資本注入といった形で揺さぶられるでしょう。一方日本の投資用不動産の方ですがこの崩壊の状態は続くのですが、一方富裕層の買いが急増しており売買が活発になり、秩序が戻ってくる様に思われます。
日本政府もようやく不動産産業と自動車産業は波及効果の大きい産業でありそこにテコ入れをする必要があるとなり、いろいろな政策は見せております。これらの政策が否応なく通って実行されていくのではないかと期待しています。例えば不動産業界にとって大きいのが以下の様な政策です。
住宅関連政策の拡充
過去最高の住宅ローン控除制度
１． 住宅ローン控除は10年間1％に
５年間制度延長のうえ、平成21・22年居住開始は残高５千万円まで1％控除、23年以降
１千万円対象借入残高限度額を減少します。
２． 長期期優良住宅ローン控除は10年間1.2％
平成23年居住開始まで10年間残高５千万円1.2％控除ですから、理論上は最高600万円控 除。200年住宅をローン取得した年所得３千万円以下の人のケースです。
３． 所得税住宅ローン控除残額住民税から控除
所得税で控除しきれなかった控除残額は住民税で控除しますが、最高97,500円です。
４． 省エネ・バリアフリー住宅ローン控除５年延長借入工事のローン控除の延長です。
そして登録免許税・不動産取得税の増税延期もあります。
更に、金融庁が貸し渋りに対して厳しい姿勢で臨む事も追い風です。金融庁が中小企業やその関連での融資を大幅に絞った金融機関を監視、指導するという内容が発表されましたが、金融機関も残高を大幅に減らさずに出す所には出すというスタンスに変わってくると思います。その中で担保もあり収入も安定している不動産投資への融資は実は銀行にとってはリスクの低い融資であるというのが再認識されるはずです。
よって、2009年は「極度の買手市場」から「中立的」な市場へと変化の年であると思われます。2009年の決算発表や株主総会時期までには飛びそうな会社は飛び切ってしまうでしょう。そうなると売りに出る物件が全部出きってしまう状態になります。後は債権者である銀行等の裁量によって左右されますが、安定的な収入のある投資用不動産を叩き売れという指令が債権者から出るとは思えません。
よって首都圏の物件であればグロス利回りで10％内外のところでは着実に売買が成立して行くような市場環境がイメージ出来ます。金融機関は過去のバブル崩壊時に不良債権を非常に割安に外資に売ってしまったという反省があるので収益のあるものに関してはじっくりと構えると思われます。
今年のスローガンです。
１．物件はじっくり吟味。金融機関はどこでも良いというスタンス。
２．借入金利にこだわらず、高目の金利でもまずは物件を割安に抑えるというスタンス。
―数年後には低金利な先に借り換えは可能―
３．結論の早い金融機関を確保するというスタンス。
―売買が活発なので他に直ぐ取られてしまうので―
４．自己資金の投下を躊躇しないというスタンス。今年を逃してそれ以上安く買える事があると考える事が間違っている。
―100年に一度の危機に対峙しているこのチャンスととらえて買わずに、2，3年して安定してから今より安く買える事はない！―
５．セーフティネットが必要と感じた買い手は沢山いる。自分だけが唯一の買手ではない。
―あまり我儘を言い過ぎると売主は他に売ってしまいます。―
今年こそうまくキャッシュフローの回った良い物件を購入できると良いですね。まずは、金融機関の貸出スタンスが積極化する3月末に向けて頑張りましょう。そのお手伝いはいたします。http://www.minato-am.com/
このコラムの執筆専門家
- 向井 啓和
- （東京都 / 不動産業）
- みなとアセットマネジメント株式会社
みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ
東京圏の資産価値が下がりにくい高収益物件の一棟買いなら弊社にお任せください。資金計画から損害保険まで一貫した不動産投資アドバイスを行います。また、金融機関出身の向井啓和の経験を活かし銀行からの投資用ローン融資提供します。フルローン相談
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