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閲覧数順 2017年10月23日更新

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【賃貸バブルの終焉】人口減少に反比例する住宅供給

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超高層マンションは建ち続ける??

今年以降に建設・計画されている20階建て以上のマンションはいったいどの程度の戸数なのだろうか?

不動産経済研究所の資料によれば、首都圏で186棟、8万919戸もあり、中でも東京23区内は124棟、5万5519戸もある。

■人口減少に反比例する住宅供給

この超高層マンション、いわゆるタワーマンションは中古になっても値崩れが少なく投機目的も兼ね備えたマンションであるがために、未だに人気は絶えない。

しかしながら、23区内だけも5万戸以上も供給されるだけに今の住宅飽和状態を見ると、その将来はどうなっているのか不透明感がある。

例えば、湾岸エリアのマンション建設ラッシュはすごいものがある。

50階以上の高層マンションだけ見ても、勝どきあたりでは5,000戸あまりが供給、月島で1,100戸、晴海、豊海で5,700戸程度、豊洲で1,200戸といった具合だ。

すべて合計すると、この湾岸エリアだけでも13,000戸あまり、仮に平均分譲価格が7,000万円としても取引金額は910億円となりすごい金額だ。

また、1戸当たりの世帯人数を2~3人としても26,000~40,000人もの人が住むことになる。

地方の小規模な市町が突然できるようなスケール感がある。

当然、交通機関にも影響があり、話題の豊洲や勝どきの駅は乗降客の多さでホーム自体も狭さを感じる。

これだけの規模が住宅市場に供給されている現状を見ると、一方では空き家対策でいろいろと施策が打たれ始めているが、いまだに新築の住宅供給がなされているのには矛盾を感じる。

建築産業は自動車産業と同様に裾野が広い業態であるから、日本の経済をけん引する産業でもある。

中小の工事業者から家具やインテリア、ローンや火災保険を取り扱う金融機関まで、その影響範囲は計り知れない。

加えて、政府も住宅建築にまつわる減税などを率先して行う。

建築物が出来れば不動産取得税をはじめ、半永久的に付随してくる固定資産税や都市計画税といった税収のおまけもあるからこそ推進するわけだ。

 

アパートブームは第二段階へ

昨今の不動産投資のブームではアパートの供給過剰が話題を呼んでいる。

相続税改正に伴う増税感からマイナス金利による金融機関の過剰な融資攻勢、加えてハウスメーカーがこぞってアパート建築の推進を促す。

こうした政府の施策が一方では住宅市況に歪みを創り出す皮肉な結果になっている。

相続税の税制改正でハウスメーカーと金融機関でエンドユーザーは踊らされている。

過去に同じような事例がある。

それは、今から30年ほど前の1992年4月に施行された生産緑地法の改正にともなうアパートブームだ。

当時、この生産緑地に指定されてしまうと、その後30年は農地のままで宅地開発も何もできないので当時は悪法とも言われた。

そのため、この指定前にこぞってアパートを建てた農家の人が数多く見受けられた。

JAなどは渡りに船で、組合員にローンを出したり、建てる人をハウスメーカーに紹介したりで、組合員にアパート計画を推進していた。

その後、アパートは供給過剰になり、当然ながら空室も増大、空室が目立てば家賃は下落、結局のところ一番被害を受けたのは農家の地主だった。

多大な借り入れと家賃下落やサブリースにより賃料収入の減少で返済が不能になり、最終的は所有不動産を手放す結果となってしまった。

地方都市の最寄駅も徒歩圏内にない立地に複数棟のアパートが点在したが、今は空室だらけになっている。

こうした顛末に恩恵を受けたのは建築業者と金融機関だけで、当のアパートオーナーはいまだにローン返済とアパートの維持にお金を吸い取られている。

ところが、この生産緑地法の法改正から30年を迎える2022年にはまた同様のアパートブームが再燃しそうだ。

30年経過すると指定農地は農業委員会に土地の買い取りを申し出ることが可能になり、もし市町村が買い取らない場合には生産緑地指定が解除される。

そうなると、こうした農地は宅地化して売却という流れは十分想定できる。

例えば、一部の農地を売却して、その売却資金で残りの更地にアパートをという流れができそうだ。

こうした背景から鑑みると、またもアパートブーム再燃となり、人口減少に反比例する住宅供給がなされる結果だ。

同じことを繰り返す賃貸住宅市況

時代に適合しない法律や税制の抜け道がますます新築住宅供給を加速させ、一方で空き家問題を解決しないといけないと言いつつ、人口減少に反比例する住宅供給は永遠に続く気がする。

問題解決には建築の抑制法や税制の抜け道をなくすなど、各部署と連携した抜本的な改革を行わない限り解決はしないだろう。

恩恵を受けるのはハウスメーカーと金融機関、泥を被るのはエンドユーザーという構図が変わらない。

 

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