とんでもないサブリース契約をしていた不動産投資家の末路【その2】 - アパート・マンション・戸建て賃貸 - 専門家プロファイル

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大槻 圭将
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閲覧数順 2017年11月24日更新

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とんでもないサブリース契約をしていた不動産投資家の末路【その2】

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サブリース契約のリスク

これまでの内容から、サブリース契約にはリスクはなさそうに見えますが実際にはどうなのでしょうか?

一番のリスクはサブリース契約の不動産管理会社が倒産するケースです。

このリスクは実際に起こりうる話で、昨今の賃貸住宅の供給過剰傾向は不動産管理会社にとっては空室を埋められない場合も想定できる。

そうなると、家賃を下げるなどの策を講じますが、それでも空室が数か月間続けば厳しい経営状態に追い込まれ、最終的には倒産という格好になる。

不動産管理会社が倒産すれば、当然、家賃は入らなくなり、物件のメンテナンスもおろそかになる。

賃貸物件が今後、過剰傾向になれば、こうしたリスクは大きくなるだろう。

また、賃貸物件が過剰傾向になれば空室のリスクも大きくなり、最終的には家賃の見直し回数が増加することになる。

ここで、「30年間一括借り上げ、家賃保証」というようなうたい文句で契約した家主にとっては話が違うということを主張します。

しかしながら、このうたい文句には当初の家賃を30年間保証するという契約にはなっていない。

そんな契約を不動産管理会社がしてしまうと、不動産管理会社の儲けなくなります。

したがって、そんなうまい話はないと理解しておくべきでしょう。

サブリースは儲かるビジネス?

ここで数値的なものを見てみよう。

 

<事例>

募集賃料は月10万円、保証賃料は募集賃料の80%、サブリース期間を4年(48か月)、入居募集の際の家賃免責期間を2ヶ月とし、2年目に入居者が入れ替わった場合

・サブリースの場合

家賃:10万円×80%×48か月(384万円)-免責2ヶ月×2回(32万円)=352万円

・サブリース無の場合(満室の場合)

家賃:10万円×48か月=480万円

上記の数値からもわかる通り、サブリース無しの場合とサブリース有りの賃料の差額は128万円もあることがわかる。

つまり、サブリース期間が長いほどこの差額は多くなるので、不動産管理会社が5年契約とかをするのも理解できる。

この数値はあくまでも賃貸物件の1戸あたりの計算になるので、よく管理戸数が大東建託のように97万戸もあれば97万倍という数値になる。

そう考えるとすごいビジネススケールとなるわけだ。

 

忍び寄るアパートローン破産??

このところの相続税対策でアパートやマンションを建てるというブームがあるが、そこにローンを利用している家主は多いはず。

確かに、この低金利ではローンを利用した方がいい場合もある。

併せて、ローン金利分は経費として扱えるので、アパート建築を推進する業者はローンを勧める場合が多く見かけられる。

ところが、これだけ賃貸住宅が供給されると需要と乖離してしまうので、当然ながら空室が多くなる。

いくらサブリースをしているとはいえ、家賃の見直しを不動産管理会社は家主に迫り、となれば、建築当初の家賃でラクラク返済できていたローンも、度重なる家賃の見直しがあると、その返済がおぼつかなくなる。

やがては、家賃だけではローン返済が出来なくなり、自己資金の持ち出しをしていくことに…

とどのつまりはローン返済が出来ずに延滞、返済不能という流れになるのだろう。

これは、極端な場合だが、今後、こうした状況はかなり想定できるかと思う。

関東地区のある場所では市街化調整区域までアパート建築がなされ、入居者もまばらな物件が存在する。

そこに残されたのは多額のローンと入居者がいないアパートばかり。

ローン返済をするのはあくまでも家主ですから、返済原資の家賃もおぼつかなくなり上記のような最悪な状況になってしまう。

サブリースだから安心という時代ではないということを理解しておくことです。

 

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