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中村 嘉宏
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閲覧数順 2016年12月10日更新

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サラリーマンにマンション投資は向かない??? 【その1】今は買い時か??

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サラリーマンにマンション投資は向かない???

昨年まで「マンション投資にサラリーマンは向かない」というシリーズで21回のコメントをしていたので、その続編を題名も改めて新しくしてみました。


★「マンション投資にサラリーマンは向かない」

詳しくはこちら

http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/c/g-16778/



今年になって投資マンションの傾向が変わっているので、その実態をお伝えします。




■今は買い時??それとも売り時??

都心の投資用マンション。

昨年よりの投資ブームで市場は過熱気味の状態が続いている。


しかしながら、新築を売りとする投資マンションの業者は苦戦し始めているようだ。

何故って??


それには建設用地の取得がなかなかできていない。


そもそも土地のいわゆる地上げがうまくいかない。

不動産の価格は場所にもよるが、高止まりの値動きが続いている。


そのため、マンション用地となるものがあっても価格的に合わない、利便性に欠ける、駅からの距離がありすぎなど、適切なものが手に入りにくい。


そんな背景から、建設戸数がかなり減っている。

それでも新築を販売しているが、価格が半端なく高い。




ワンルームで2,500~3,000万円という値段では、よほど賃料が高くないと到底、収支は合わない。

そんな物件では、少なくても12万円前後の月賃料が必要だ。


月12万円の賃料を取ろうという場合、当然、山手線圏内が思い浮かぶ。

しかも、30㎡ぐらいの専有面積が必要だ。


しかしながら、実態はそうではない。

賃料は8~9万円、専有は20~25㎡程度という物件が多い。


こんな状況ではサラリーマンは購入してもうま味がない。

よほどの年収でもない限り、単なる収支計算では儲からないのは理解しておくべきだ。


それでも、何らかの勧誘やセミナー参加、投資マンションの成功談の書籍など、さまざまな誘惑から購入している。




今までは新築1本での販売業者も、現状では売り物が少ない。

となれば、築浅の中古物件を仕入れて再販売している。


そのため、再販の物件もかなり高めの価格だ。

例えば、1,500~1,600万円で仕入れて2,000万円ぐらいで再販する。

賃料はそれほどでもなく、利回り的にもせいぜい5%に届くかどうかだ。


これをほぼフルローン利用で買えば、実質の収支はトントンか赤字。

それでも購入の意向が強いようだ。


これに加えて投資用不動産に貸付する金融機関も物件の評価を上げている。

つまり、評価を割り増ししてお金を借りやすくしている。


確かにこのところの不動産価格の上昇もあるが、厳密にはどうなのか??

疑問の残るところだ。




この流れ、どうも昔のバブルの創生期を思い出す。

東京中心の売り物件が徐々になくなり、出物があるとすごい金額。

それでも売れてしまい、買いそびれた人は別な物件を高値で買ってしまう。


それでも買えない人が多くなり、やがては千葉、埼玉、神奈川の郊外へ買いに走る。


徐々にこうした傾向に近づいている感があると思うが、いかがだろうか??


であれば、やはり今は買いの時期ではなく、売りの時期と見るべきだろう。


数年前に投資マンションを買ってしまった人はこの時期に売り切っておくことも考えるべきだ。

特に、リーマンショック以前に一時不動産が高かった頃に買ったものは売り時かもしれない。


おそらく、その頃の物件も収支が合わないのに買っている傾向がある。

賃料は下がり、修繕金などが上がってしまうと収支が難しいし、たいていはサブリースの契約が付随している。


そうした物件はこの時期に売却を真剣に考えた方がよさそうだ。

高値で買っても高値で売れる時期は少ない。


不動産をお金に換えるには時間がかかる。

しかも、損はしたくないという心情があるから、市場が高値になっているときに売り抜けるのも必要だろう。


「年金替わりになる」とセールスに進められて買っても、30年後には物件もどうなっているかわからない…


やっぱり、今は売り時なのかもしれない…


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