節税大家さんの青色申告会メルマガ7号

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今週、配信されたメルマガを一部抜粋して掲載します。

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　■　税理士・司法書士の渡邊浩滋 の 税務相談メール
　■
　■　発行：　一般社団法人 節税大家さんの青色申告会
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2014.2.4

こんにちは。大家さん専門税理士・司法書士の渡邊浩滋です。

この度は、「大家さんのための超簡単！青色申告」をご購読いただき、ありが
とうございます。

メルマガ第７号です。内容ごとに分けて、週３回お届けしております。

今日は、「税務相談≪無料≫質問箱」へのご質問と回答（３件）をお送りいた
します。

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【ご案内】 本メルマガの活用法
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このメルマガは、渡邊浩滋が代表を務める、一般社団法人 節税大家さんの青
色申告会 が発行しています。

「節税大家さんの青色申告会」は、大家さんの税金問題や、知って得する業界
情報など、大家さん同士で情報共有し、賃貸経営に活かしていただくことを目
的にしています。

このメルマガを通して、有益な情報をお届けしていきたいと思います。
・発行： 週３回 （火・水・木）
※ご質問が多い場合は、発行回数を増やす予定です。

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読者登録頂いた方へ、２０１４年３月末まで無料にて、配信させていただきま
す。４月以降 ≪継続してご購読いただく場合≫ は、『節税大家さんの青色申
告会へのお申込』が必要になります。ご了承ください。
※年会費9,800円（税別 ※ソフト付）
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■ 税務相談≪無料≫質問箱　を開設！
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無料サポート期間中、税務に関するご質問をお受けします。

大家さんに係わる不動産所得の税金について、ご質問をお受けして、大家さん
専門税理士の渡邊浩滋が、メルマガにて回答いたします。

原則として、その週の金曜日までの質問について、翌週火曜日発行のメルマガ
にて回答いたします。

下記のメールアドレス宛に、ご質問内容を記載してお送りください。
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・質問と回答は、メルマガ読者の皆さまへ配信されますので、ご質問内容へは
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　 ※個人情報が含まれるご質問、個別具体的なご相談についてはご回答を差
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　 お急ぎの場合や個別のご相談につきましては、以下、有料サポートをご利用
　 いただけますようお願いいたします。
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★ソフトの操作方法や動作の不具合などについては、サポートサイトのお問い
　合わせフォームより、動作環境をご記入の上、お送りください。
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■ 税務相談≪無料≫質問箱
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今週は、開業費、減価償却に関するご質問へ、回答させていただきました。
開業費は具体的な内容が規定されていないため、迷いやすいところです。
減価償却もどれが正しいと明確にできないので、税理士も悩むところです。

（Ｑ１）
昨年中に土地を購入し、その土地の上に新築アパートを昨年から今年にかけて
建築中です。
土地の購入時に所有権移転で支払った登録免許税や司法書士への報酬、収入印
紙などの費用は開業初年度の経費にできるのでしょうか？
それとも開業費となるのでしょうか？

（Ａ１）
結論としては、開業初年度の経費にします。

開業費になるかどうかの判断は、非常に難しい問題です。
開業費に該当すれば、任意償却（経費に繰り入れる年度と金額を自由に決めら
れる）ため、節税を考えると非常に有利です。

開業費は、下記の３要件を満たすものでなければならないとされています。
(1)事業に関する費用であって、かつ、支出の効果が1年以上に及ぶもの
(2)資産の取得に要した費用もしくは、前払費用でないこと
(3)開業準備のために特別に支出した費用であること

登記費用や収入印紙費用は、購入時に効果が及ぶものと考えられ、将来にわた
って効果が及ぶものではないため、開業費には該当しないことになります。

ここからは私見ですが、開業費に該当しなくても、開業年より前に支出した費
用が経費にならないとは考えにくいため、開業初年度の経費に計上できると考
えます。

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（Ｑ２）
木造の法定耐用年数が22年なので、0.2をかけて4年で償却でいいんだと思うの
ですが、もっと年数を伸ばすことも可能だとききました。本当でしょうか？
だとしたら、どれくらいの年数にできるのでしょうか？勝手にきめていいので
すか？それとも何か決まりがあるのでしょうか？

（Ａ２）
中古の耐用年数は、使用可能期間として見積もられる年数によることができま
す。
使用可能期間として妥当であれば、2年でも5年でも10年でも償却することがで
きます。
しかし税務署から後から否認されないように根拠ある年数でなければいけません。
勝手に決めてはいけません。できれば第三者（専門家など）の鑑定書や意見書
などの証拠があることが望ましいです。

現実は、鑑定書や意見書などの証拠を取得するのは難しいため、簡便法で計算
した年数を使うことが一般的です。

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（Ｑ３）
１０年以上前に中古でマンションを購入し、昨年賃貸貸をしています。

減価償却の計算で使用する取得金額ですが、購入時の価格は土地と建物が分け
て記入されていないため、課税証明書の課税標準額の固定資産税の家屋欄の金
額を使用すればよいのでしょうか。ちなみに、土地欄は空欄となっています。

また、マンション内の駐車場も貸していますが、こちらも課税証明書があります。
こちらには土地と家屋それぞれに金額が入っています。
それぞれの家屋に記載された金額の合計を取得金額とすればよろしいでしょうか。

（Ａ３）
まず、当時の購入時の契約書の金額に消費税は記載されておりますでしょうか？
消費税の記載がある場合、消費税額を当時の消費税率で割り戻して建物金額を計
算します。
例えば、消費税が150万円（消費税率5％）と明記してある場合
150万円÷5％＝3,000万円　3,000万円＋150万円＝3,150万円（建物の取得価額）
※平成9年3月以前は消費税率が3％のため、注意してください。

次に、消費税が記載されていない場合、土地と建物の固定資産税評価額（課税標
準額ではありません)で按分します。
この場合、購入時の固定資産税評価額を使用しなければいけません。
現在の固定資産税評価額では、購入時の土地と建物の比率が異なっているため使
用できません。

当時の固定資産税評価額が不明な場合には、いろいろなやり方があります。
簡単な方法を紹介すると、標準的な建築価額表から新築当時の建築費を算出して、
中古取得時までの減価償却費を控除することで、中古取得時の建物金額を算出す
るという方法です。

建物の標準的な建築価額は、国税庁のＨＰに記載されています。
http://goo.gl/0JlFrx

（例）平成7年築の鉄筋コンクリート造、建物面積が80㎡のマンションを平成15
年に取得した場合
（建物の標準的な建築価額表より、平成7年の鉄筋コンクリート造の単価199千円/㎡）
199千円×80㎡＝1,592万円（新築時の建物金額）
1,592万円×0.9×0.015×8年＝1,719,360円（中古取得時までの減価償却費）
1,592万円－1,719,360円＝14,200,640円（中古取得時の建物金額）

※「大家さんのための超簡単！青色申告」P.136をお読み頂くとより理解できます。

ちなみに、固定資産税評価額の金額は、実際の取得金額とは異なる金額を基準に
計算されていますので、個人的には、固定資産税評価額を取得費にすることはお
すすめしません。

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