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- 中村 嘉宏
- 株式会社イー・エム・ピー 代表取締役
- 東京都
- 宅地建物取引主任者
通常は、名義書換料・承諾料などの名目の金員を
地主さんに支払って承諾を求める慣行が成立してます。
譲渡の場合の承諾料としては譲渡価格の3〜5％や借地権価格の10％、
建替えの場合は更地価格の5〜10％などの取り決めが多いようです。
（増築の場合は更地価格の3〜5％。以上あくまで目安です。）
もし地主さんが、第三者への譲渡や建替えが
自分の不利になるおそれがないのに承諾しなかったり、
承諾料を拒否したりしたら、裁判所に承諾に代わる許可をもらうことができます。
最後に、（物件選定する上ではあまり重要ではないかもしれませんが）
「賃借権」は一般的に登記しない（できない）と覚えておいてください。
賃借権の場合、賃貸人は登記に協力する義務はないので、
通常は登記に応じません。
地主さんとの合意が無い限り、登記は出来ないと思ってください。
裁判を申し立てても登記することはできません。
（余談ですが、土地や建物に賃借権が登記されている場合、
賃貸人がだまされたか何か賃借人とただならぬ関係なのかと
考えるのが普通だと思います。）
賃借人は建物に登記することによって、第三者に対する対抗要件を有します。
借地権付建物は、（土地がないため）所有権物件より安く売買されています。
土地が借地権であれ所有権であれ、建物を借りる入居者には
関係ない（知る由もない）ためテナント料（賃料）はかわりません。
このため、収益用借地権付建物は所有権の物件より高い収益率になります。
この「安い」「高利回り」が借地権付物件の最大の魅力です。
もちろん、購入時の譲渡承諾料や毎月地代を払うなどありますが、
反面土地分の固定資産税などの支払いはありません。
土地が壊れた（とは一般的に言いませんが、造成地の石垣が崩れたなどの）
場合は土地所有者が修復の義務を負い、賃借人の負担はありません。
デメリットとしては、（中古ワンルームであれば所有権物件でも同じですが）
融資がつきにくい、認知度が低いため売却しにくい、
賃貸人との関係の煩わしさなどが上げられます。
（でも、地代の滞納でもない限り、賃貸人と接触することはまずありません）
個人的な意見としては、高利回り物件を狙うのであれば
借地権付物件も選択肢の一つだと思います。
（できれば長期保有が望ましいですね。それと絶対立地がいいこと！
立地がよければ借地権物件でも短期間で売却できます。）
ちなみに弊社所有の借地権付物件（H3築）は、ネットで12.2％の利回り。
場所も人気沿線にあるため空室期間はほとんどありません。
当社の孝行息子です。
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