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- 中村 嘉宏
- 株式会社イー・エム・ピー 代表取締役
- 東京都
- 宅地建物取引主任者
前回、「借地権にはいくつかの種類があって、
新借地借家法が施行された平成4年8月1１日を境に
その前と後の契約では借地権の内容や権利の強さが違う」
ということをお伝えしました。
平成4年というと今から約12年前ですが、
収益物件の売買市場で新借地法の適用を受ける物件は
まだそれほど多くはありません。
今後は徐々増えてくると思いますが、やはり借地権付物件で多いのは、
「旧法借地権（賃借権）」付の物件です。
（法改正以前の契約は、そのまま継続されることになっています。）
今回は、この旧法の借地権（賃借権）について少しご説明します。
とは言っても、この借地権の説明を始めたら、
紙面が足らないくらいの膨大な量になってしまいますので、
ここでは皆さんが投資をする際に知っておいてほしいことだけをお話します。
借地借家法は判例で判断しなければならないケースがかなりあるので、
具体的な事例は弁護士の先生などにご相談ください。
まず知っておいてほしいのは、
「借地権は非常に強い権利である」ということです。
前回お話した通り、旧法の下では「土地は一度賃借すると
半永久的にもどってこない」と言われていました。
「法定更新」と「正当事由」制度という2つの特徴により、
一度賃借するとよほどのことが無い限り、
その借地権は継続することになっています。
（改正後の普通借地権も、若干緩やかにはなりましたが、
非常に強い権利であることには変わりありません）
投資家の方の中には、「借地権期間が来たら土地を返さなくてはいけない」
とお考えの方もいらっしゃると思いますが、基本的には
「借地期限が来ても自動更新してそのまま使い続けられる」のです。
そう言った意味では所有権に非常に近いと思います。
（もし、地主さんが「戻してほしい」と言ってきた場合には、
この強力な権利を消滅させる対価として
一般的には更地価格の6〜7割以上を支払うことになります。）
所有権に近いとは言っても、地上権（地上権はもっともっと強い権利です。
地上権については後日ご説明致します。）と違い、
借地権（賃借権）の場合は、譲渡の場合や建替えなどの場合に
地主さんの承諾が必要となります。
これが次に覚えておいてほしいことです。
＞＞＞続く
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