賃料交渉について

皆様こんにちは。

アライバルの柳です。

今回のコラムは賃料交渉について書きたいと思います。

都心の高級賃貸マンションはリーマンショックを境に賃料相場が下落傾向にあります。

弊社営業エリアである新宿の某高級賃貸タワーマンションの坪単価は、

2008年は平均約17,000円でしたが、リーマンショックの後、平均約14,000円まで下落しました。

具体的に55㎡（約16.66坪）の部屋の場合ですと、平均283,220円から平均233,240円まで

下落しました。

 最近の賃料相場は落ち着きを取り戻していますが、賃貸マンションを探すユーザーは

賃料に対して非常にシビアであり、賃料交渉をされる方が最近非常に増えてきています。

賃料交渉は基本的に交渉事なので、どの物件でも交渉することは可能なのですが、

交渉が成功し易い物件と、絶対に1円の減額も出来ない物件がありますので、

どの様な物件が成功し易いのか、成功し難いのか解説したいと思います。

『所有形態』と『所有目的』

まず、所有形態を『一棟物の投資用物件』、『分譲賃貸物件』に分けます。

次に、『一棟物の投資用物件』の所有目的を『短期的には収益物件として所有し、

最終的に売却を目的としている物件』と、『長期的に収益物件として所有し続ける物件』に

分けて説明したいと思います。

『一棟物の投資用物件』

『短期的に収益物件として所有し、最終的に売却を目的としている物件』は、最初に所有する段階から

○年後に□□円で売るための計画が出来ています。

物件の価格は収益還元法で求められます。

収益還元法とは、年間にどれだけの家賃収入を生み、何％の利回りで運用できるかということです。

ですので、高い利回りの物件は高く売却でき、低い利回りの物件は安くなる傾向にあります。

そこで、このような出口を探している物件は、少しでも見た目の賃料を高く保ちたいために、

賃料の減額交渉がし難い傾向にあります。

逆に、『長期的に収益物件として所有し続ける物件』は、比較的賃料の減額交渉に応じて頂き易い

傾向にあります。

その理由は、長期間空室が続いた場合に、当然家賃が入ってこないわけなので、

オーナーの考え方は売却目的の物件と違い、数千円から1万円程度下げることで直ぐに家賃が

入ってくるならば、空室にしておくよりも得だと考えます。

『分譲賃貸物件』

今度は『分譲賃貸マンション』について説明します。

分譲賃貸物件とは、分譲マンションを購入した個人が、その分譲マンションを投資用として、

または、自宅を転勤の間限定で賃貸に出している物件を言います。

分譲賃貸物件を更に細かく、物件を購入するにあたってローンを組んでいるか

組んでいないかで分けることが出来ます。

資産家のオーナーで、借入も無い方であれば、比較的相場の範囲内で減額交渉に応じてくれる

ケースが多いと思われます。

逆にオーナーがローンで物件を購入していた場合は、毎月の家賃でローンを返済している場合が多く、

返済計画に支障がでるため、減額交渉は応じ難いケースが多いと思われます。

また、分譲賃貸物件の所有目的別に考えると、投資目的の場合は、オーナーは少しでも多くの

収益が欲しいので、賃料は高い方が良く、減額交渉はし難い傾向にあります。

逆に転勤等で一時的賃貸にしているオーナーは、空いているより、安くても家賃が入ってくる方が良いと

考える傾向にあるので、減額交渉に応じて頂ける可能性は比較的高いです。

『相場とタイミング』

賃料交渉がし易いパターンだから絶対に減額できるものではありません。

相場とタイミングという問題も係わってくるからです。

例えば、その物件が建っているエリアの相場と、その物件の家賃がマッチしているのであれば、

オーナーは無理をしてまで賃料減額には応じません。

また、空室になって間もない物件や空き予定の物件は、無理をしてまで賃料減額交渉に

応じて頂き難いでしょう。

逆に、賃料交渉が難しい、売却目的の物件や分譲賃貸でオーナーがローンを組んで購入している

ような物件でも、空室が半年も続いているような物件は交渉に応じて頂き易くなります。

賃料交渉はオーナーの『所有形態』、『所有目的』、『相場』、『タイミング』を総合的に考慮すると

成功に近づくと思います。

アライバルは新宿・中野・渋谷エリアを中心に高級賃貸マンションを数多く取り扱っておりますので、

お気軽にお問合わせください。

賃料交渉なども経験豊富なスタッフがお手伝いさせて頂きます。

新宿・中野・渋谷エリアを中心とした高級賃貸マンションサイトはこちらからご確認いただけます。