築年数詐欺について

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

Yuqi様がおっしゃる通り、築年数については耐震基準(昭和56年5月31日)に

適した時期の建築物かどうかで住まいとしての安心感も違いますし、売却する際にも、

耐震基準に適した時期の物件の方が有利として、価値にも影響があると思います。


また、築年数が20年(構造によっては25年)以上で、税制の特典に対象となるか

どうかの違いが生じることもあります。



ご質問いただきました件ですが、そのような重要なポイントでの誤った説明による

契約なので、解除は可能ではないかと思います。


但し、ひとつ注意点がございます。

祝日ということで不動産業課や不動産関係の協会等の窓口が閉まっており、

うる覚えな知識でのアドバイスにはなってしまいますが、宅建業違法での説明事項に、

建物の築年数が明確に定められていなかったのではないかと思います。


「中古戸建ての売買で、宅建業者が建物の築年数を説明しなくていいはずがない」と

思いたい事項ではありますし、実際、多くの宅建業者は建物の築年数を契約書や

重要事項説明書に記載し、その上で説明しています。


しかし、この建物築年数が宅建業法による説明事項として定められていなかった場合、

Yuqi様が手交された契約書や重要事項説明書に記載されていない可能性がございます。


もしそうであれば、15年もの築年数を間違えてか故意にか以前に、

平成5年と説明された証拠がなくなってしまいます。

事実と違った説明を受けた証拠がないまま、解除や賠償請求に動くと、

言った言わないの水掛け論にもなりかねません。

まず、手交された書面に実際築年数(昭和53年)とは違った記載(平成5年)が

されているか確認して下さい。



仮に、間違った記載のある書面の証拠がなければ、言質を録っておく等の証拠の確保を

行っておくことが賢明です。

築年数の説明義務がなかったとしても、取引関係者に重大な不利益をもたらすもの、

買主側でしたら購入判断に重要な決定事項と思われる内容は、宅建業法47条1項1号に

基づき説明義務が生じます。


また、戸建て住宅の場合は売主が個人であることが多く、個人間売買であれば、

売主は担保責任を一切負わないとする特約も原則として有効ですが、この事項は

隠れた瑕疵としては扱われないのではないかと思います。



築年数が古いと言うことは、建物の利用状況、保存状態にもよりますが、

建て替えやそれまでのメンテナンスの時期を向かえるタイミングも、

早くなるということが通常考えられます。

その時期は何年後に来るのか？

建て替えの資金はどう捻出するのか？

残債などもまだ残っている状況下で、借入することは可能か？

それまでに自己資金はいくら貯蓄できているか？

そういった資金計画やライフプランにも想定外の支障が出ることも考えられます。


耐震基準(昭和56年5月31日)の前後にわたる食い違いで、15年もの差異であれば、

購入判断に重要な決定事項としてみられるのではないでしょうか。




損害賠償については、問題が起きてから損害額などの立証等やり取りが大変なため、

大概の契約では違約金・損害賠償金などが予め設定(通常は売価の10％～20％が多い)

されていて、契約書などに記載さています。


多くは、契約解除にともない違約金を超える損害が発生したときでも、設定した違約金を

超える金額については請求する事が出来きず、また、その損害が違約金より少ない金額の

ときでも違約金の減額を求める事が出来ないとしていることが多いです。


また、先ほど中古戸建ては業者でなく個人が売主であることが多いと述べましたが、

ご質問にありました、不動産会社が「売主」か「仲介」かによっても若干

請求できる内容に違いがあるかと思います。

仲介業者であれば、調査や説明にミスがあったとして、行政処分の対象になりますが、

契約の売主買主とは違ってきますので、その説明によってYuqi様に実損が生じ、

Yuqi様に過失(落ち度)がないと思われることの立証などが必要になるかもしれません。


設定された違約金などの金額や、契約書の確認が必要です、今回のトラブルがそれら

契約不履行としての違約金に扱われか、訴訟や裁判、それらによらない損害賠償請求等

については法的な専門性が高いため、不動産関係の問題に強い弁護士等に相談・確認が

必要と思います。



業者や売主への契約解除・損害賠償請求、または弁護士などへの相談を行う考えでしたら、

それら請求時にYuqi様が不利な立場とならない為、契約書などの書面に証拠となる記載は

あるかどうかの確認、証拠がないようであれば、その状況での請求等は行わず言質等の確保、

その上でどのような請求ができるか、他に必要な集められる証拠等は何があるか相談する

など、動く順序が重要ではないかと思います。


以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也