買い替えの際の住宅ローンについて

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

買い替えローンについては、各銀行で取り扱いを行っております。

今回のように、売却による損が確実な場合は、
売却を先行(実際は、売却と購入の同日決済)して
購入物件の決済時に売却損分も含めた金額の住宅ローン実行となります。

ただし、購入する物件の担保価値が、十分にあることが前提です。
基本的には、新しく購入する物件自体の借入金額分の担保評価に
プラスして売却損分の担保評価が必要となります。
(実際には、そのような物件はほとんどありません)

今回のご質問内容だけでは判断できない部分を仮定して、
「ヒヤヒヤさん」の世帯収入から借入のシミュレーションを
してみました(前述の担保評価は考慮しておりません)。

1.世帯収入800万円を全て返済原資として認められた場合
【審査条件(仮定)】返済比率35%、借入期間35年、審査金利3.65%
　⇒借入可能金額:5,528万円(小数点以下切捨て)
　単純に残債800万円を差し引いた場合
　　⇒実質借入可能金額:5,528万円-800万円=4,728万円

2.世帯収入800万円が400万円しか返済原資として認められない場合
(例えば、ご主人の年収が400万円で、それだけでローンを組みなおす場合など)
【審査条件(仮定)】返済比率35%、借入期間35年、審査金利3.65%
　⇒借入可能金額:2,764万円(小数点以下切捨て)
　単純に残債800万円を差し引いた場合
　　⇒実質借入可能金額:2,764万円-800万円=1,964万円

担保評価が十分出る物件でかつ銀行が800万円を
全て世帯収入と見てくれれば、
4,500万円くらいの物件は購入可能です。

今回のケースでは、売却損が800万円と大きいため、
仮に、個人の支払能力としては大丈夫でも、
担保評価が足りないといわれる可能性があります。

詳細は割愛いたしますが、現実的なところとしては、
新しく購入する物件の価格として3,000万円前後の
物件が良いのではないでしょうか。