個別に専門家に相談されたらいかがですか

パルティータ建築工房の森岡と申します。

不愉快なお話しとは思いますが、相続については是非考えておくことをお勧めします。
相続税額は、不動産（路線価から評価）だけでなく全ての財産、相続される方（法定相続人）の人数、同居か否か等、様々な条件により算定されます。
条件によりますが、土地が3.5億で、何も（相続対策）しなければ、びっくりする相続税額となります。

相続税対策のための、強引な建物計画はいかがなものかと思いますが、お話しの状況からして、店舗あるいは事務所賃貸ビルの建て替えがふさわしいようですので、結果的に相続対策となるということで、よろしいのではないでしょうか。

金融機関としては、住宅金融公庫（４月から住宅金融支援機構に引き継ぎ）が、低金利、固定金利で良いのですが、敷地面積が165?以上の条件があるので、20坪では使えません。
銀行では、規模から信金が適している可能性が高いと思いますが、都市銀、信託銀も考えられ、各収支予測により融資可能かどうか判断されます。
銀行の場合、主に変動金利ですが、固定金利の可能性もないわけではありません。金利は、返済期間等条件によります。

計画は、賃貸事業をシミュレーションしながら（事業計画）、建築計画を並行して進めることになります。事業計画と建築設計、両方の専門家が必要です。
お話しの状況からして、いろいろな計画が考えらますが、個別に相談され進められたら良いと思います。

当サイトの専門分野は住宅ですが、登録されている多くの建築家が店舗や事務所もやられているのではないでしょうか。当事務所も、事業計画、相続税プロを控え、賃貸ビルも専門としております。