役所の担当部署に直接ご確認いただくのがベストです

こんにちは。
不動産コンサルタントの鎌倉靖二です。

ご質問の対象地がどこにあるのかわかりかねますが、
市街化区域内の土地であれば問題なく建替えできると思います。
（市街化区域内の工業専用地域には共同住宅は建てられませんが）

しかし市街化調整区域内の土地ということであれば、
簡単にはいきませんね。
いわゆる「既存宅地制度」は平成13年5月18日
（経過措置は平成18年5月18日まで）に廃止になっていますが、
救済措置を設けている都道府県もありますので
共同住宅への建替えが可能かどうか、まずは役所の担当部署
（都市計画課、建築指導課、開発指導課、土木事務所等）に
相談してみてください。

基本的には都市計画法第33条、34条の許可基準の範疇でしょうが、
救済措置を設けたり、独自に条例等で規制を緩和したり、
厳しくしたりしている行政エリアもあるので、
個別に確認することが必要です。
（用途、階数、床面積、敷地等に関する規制・許可基準等があるはずです）

まず、役所にお電話して担当部署につないでもらい、
担当者に計画の概略をお話ししてみて、その方がいらっしゃる時間帯に
窓口に行かれるとよいかと思います。

そのときには土地、建物の登記簿謄本や図面等があれば
持っていくと話がはやいと思いますよ。
（所在地、面積、建物の建築年月日や地目、地目変更の年月日等がわかりますので）