売買契約に於ける抵当権の抹消について

　不動産コンサルタント　＆　ＦＰ　野口です。

　woody1234　様が中古住宅を購入するため、その仲介を依頼した不動産業者がミスをしたとは
　契約時に「決済引渡時までに事前に抵当権を抹消すると言う事がされていなかった」　と理解いたしますが、不動産業者のミスの内容が判断できかねますが、「ミスが発覚した」は穏やかでは有りませんね。
｛発覚」とは不動産業者が、自分のミスに気付いたいて隠していた？ーーー相当悪質。

通常の不動産売買契約から決済・引渡まで大きく次の３段階分けられます。
　（１）契約時に契約金（手付金）支払い。
　（２）契約期間が長い場合は中間金の支払。
　（３）残代金の支払、抵当権の抹消に必要な手続き完了（抹消書類引渡）、物件引渡。
以上ですが、即ち、契約の段階（１）で、決済引渡（３）までに売主は仲介業者のサポートを得て、
契約義務を果たせ得なかった事ですね。

そうであるなら、契約通り履行できなかったの主体は、売主に有るのではないですか、
当然　仲介業者も付随して義務違反が発生します。

woody1234　様が取得予定の中古１戸建てを取り壊し、その跡にハウスメーカーと契約し
新築住宅を建設する。その資金は現住宅を売却して得る。

これ等の契約や引越し、自宅売却実行などの工程が変更を余儀なくされ、損害が発生する
恐れがある事は、第３者でも大変だと伺い知れます。

先ず主体の売主には、引渡遅延による契約違反により、最大解約違約金相当（通常売買代金
の20％を請求出来ますが、遅延の期間、ミスの内容等によって協議の上決める事になるでしょう。

仲介業者には、通常ありえないミス（？）による損害、慰謝料を請求出来ますが、woody1234様が
支払うべき仲介手数料（最大売買代金の3％+６万円並びに消費税）の免除、又は減額を請求出来ます。
今一度、売買契約書（抵当権抹消の事項、契約違反に関して等）、仲介（媒介）契約書の
再点検をしてください。
この取引の解決は、引渡等の遅延期間、ミスの内容によって其々話合いで決める事になるでしょう。

協議・話合いがと整はない場合、弁護士を入れた係争になるかもしれませんね。
損害賠償と言っても、損害金額を認定するのも素人では苦労します。
専門家に詳しくご相談され、支援を受けられた方が賢明かと思います。

woody1234　様の事情がこれと違う場合はご容赦ください。
住宅の買換えが、今後はwoody1234様のご満足行く事を祈ります。