土地の瑕疵担保責任の実務について

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

私の活動エリアは、主に神奈川県の横浜市になりますが、
東京、千葉も含めてこれまでの経験でお話しいたします。

不動産の取引対象は、主に土地と建物になります。

建物の瑕疵担保責任については、築年数や現況に応じて
瑕疵担保責任を免責にするケースも結構あると思います。

ただ、土地については、基本的には瑕疵担保責任を
免責にするケースはそれほど多くないと思います。

例えば、大手業者が加盟しているＦＲＫの書式では、
原則として、個人間の売買については3か月の
瑕疵担保責任期間を設けています。

地元の業者が加盟している全日本不動産協会や
全国宅地建物取引業協会の書式でも基本的には
3か月の瑕疵担保責任期間がデフォルトになっています。

法律的には、個人間の取引において、
瑕疵担保責任の期間をどのように定めたとしても、
また、免責としてもお互いが合意しているのであれば
特に問題はありません。

宅建業者が売主の場合は、宅建業法の縛りで、
2年以下の期間に定めることができないので、
（定めてしまうと、無効となり、民法の原則に戻ってしまう）
2年としているのが一般的です。

今回、売主と買主の力関係が同程度であれば
瑕疵担保責任を3か月でつけておくのが
一般的だと思います。

ただ、個人間売買で実務的に気を付けておいて
いただきたいのは、瑕疵の内容です。

最終的にもめるのは、土地に何かあったときに、
それが「瑕疵」なのか「瑕疵ではないの」かと
いうことで見解が分かれてもめます。

当然、何かあったときに
買主は瑕疵だといって売主に費用を要求し、
売主はそれは瑕疵ではないといって
その要求を拒みます。

したがって、契約時に、きちんと
こういったことは瑕疵で、こういったことは瑕疵ではないと
明確にしておくことをお勧めいたします。

私も1000件以上の不動産仲介経験がありますが、
自分が仲介に入った取引で土地の瑕疵担保責任になったことは
これまでで3回です（建物の瑕疵担保責任の数は結構あります）。

1つは、古いお屋敷で、ブロックで作られた浄化槽が
発見されたケースです。一般的なポリの浄化槽については
通常の解体等で別途費用を請求されることは少ないと思いますが、
さすがにブロック造だったので、解体費用の追加費用として
5万円がかかり、それを売主が負担しました。

2つ目は、解体した後に、コンクリートのガラ（産業廃棄物）が
大量に出てきたケースです。ガラの撤去費用として追加で
20万円弱かかり、それを売主が負担しました。

3つ目も、コンクリートのガラでした。私は売主側の仲介業者
でしたが、買主側が勝手に作業を進めて、法外な費用を
請求してきました。そこは、間にはいって、合理的な費用を
提示して、裁判になる前に9万円で合意させました。

そもそも瑕疵とは、通常の品質を備えているのかどうかで
判断します。

したがって、上記の場合も、一般的な解体や整地で行う
作業の範囲内で収まってしまうものは瑕疵ではありません。
古家の解体で通常で想定している解体作業以上にかかる部分を
瑕疵として請求しています。

また、建物建築の際の地盤の軟弱等もよほどのことがない限り
瑕疵にはなりません（地盤改良費は、買主の負担となります）。

土地の瑕疵担保責任のケースはそれほど多くはないと思いますが、
何かあったときにはそれなりに大変なことが多いと思います。
後でもめないように、瑕疵の内容や免責となる事項について、
契約書で明確にして、契約に望んでください。

少しでもお役に立てれば幸いです。