２戸住宅売却し、新規に購入するには---

不動さんコンサルタント＆ＦＰ　野口です。

taka888様が、お尋ねの実家の1戸建てと現マンションを売却して、新規ローンを組んでマンションを御購入を組むことは、可能でしょう。

1戸建ては、少なくともローン支払いのため、月額10万円で賃貸出来るかどうが大きいポイントとなります。仰せの通り、1戸建ては、10年を経過しますと、修繕費やリフォーム費用がかかり、家賃は下落必至です。特に地方では、taka888様のような空き家が続出します。立地が判りませんから判断しかねますが、少々のリフォーム費用が掛かっても、月額14万以上で賃貸出来れば固定資産税を負担しても賃貸で様子を見るのも良いでしょう。

現在の、マンションを売却される原因が判りません。現状が狭い、環境が悪い、等我慢が出来なければ仕方がないですね。

taka888様が仰る、800～1,000万の売却損は、次のどれでしょうか？

　1,売却額－現在のローン残高＝必要資金
　2,売却額－当初購入した価格
　3,売却額－帳簿価額＝税務上の売却損
（帳簿価格とは、当初購入した土地部分の価格+購入時よりの年数分の減価償却した建物額）

　詳しくは、---　http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3370.htm

3,であれば、売却損が御主人の給与所得税、地方税が3年間に亘って免除されます。もし、年間100万円の税が有ればこれが対象です。

私は、現マンションの買い替えを少し我慢して、3年間先延ばしし、現在の1戸建てに前記税制を活用し、3年後に改めて新規にマンションを買い替える事をお勧めいたします。

中古不動産の売買は、殆んど不動産業者への手数料が3％～掛かります。
又、売却の場合は、登記料も4～5万円ですが、購入には、ローン手数料、抵当権設定料、登記料等必要です。
住宅ローンを組むには、20%の自己資金がないとローン金利も安くなりません。

1戸建てを売却で、節税分を自己資金や費用に充当するよう努められ、3年後に買い替えをお考えになっては如何でしょう。

只、現状が我慢できない性急なものであり、資金を十分で有れば現マンションの買い替えも選択肢でしょう。

　個別の詳しくはこちらから----　http://www.iriscon.co.jp