面白い視点です。

はじめまして。名古屋の建築事務所TREEHOUSE 　建築士の辻と申します。

東京のような評価額が高い場所ですのでいかに固定資産税を抑えるかというのは
面白い視点だと思いコメントさせて頂きます。


まず土地の税金を抑えるためには200M2以下である必要があります。

200M2以下であれば上物があれば1/6になります。
50坪であればそれがクリア出来ると思います。

又税金は評価額ですので実勢の取引価格とはちょっと違います。

ケース１　取引価格が相場よりだいぶ安い場合は課税の評価とは別の視点で安くなっている可能性があります。安かったからといって税金も極端に安いとは限りません。安くて広い土地が変えたと喜んでいると意外に税金が高くなる可能性があります。

ケース２　取引価格が高くても税金が安いケースがあります。評価が安くても立地条件も含めた特別な事情で購入価格が高くなった場合です。まず税金を低く抑えるには出来る限り割高でかいつつも
最高の価値を見いだせる土地を最小限の広さで買うことが理想だと思います。


実際の評価額というのは売買時には教えてもらえると思います。ただ闇雲に買うか買わないか
わからないのに情報を入手することは原則無理だと思います。個人の資産であれば
個人情報であるからです。


建物の固定資産を抑えるのであれば構造を変える必要があります。

木造＜鉄骨造＜RC造です。


固定資産を評価する基準単価がそもそもRC造では高くなります。

仮に大手ハウスメーカーの高級木造住宅　坪100万としましょう。100坪の延べ面積です。

次に地元工務店でRC造を坪80万円で建築したとしましょう。120坪の延べ面積です

建築費は木造の方が高いですがRC造の方が税金が5割ぐらい高いと思われます。
一般論ですので設備や内装等で前後はします。



安くするのであれば木造がいいです。木造でも最近住友林業のビックフレーム工法は木造ですので
鉄筋並の強度を持っていてもあくまで木造です。


もしどうしてもRC造がいいのであればあとは税金を抑えるためには仕上げや設備を工夫することです。


タイルや石を外壁に貼れば贅沢として評価がアップします。
打ち放しは仕上げがないと同じです。

屋根もRC造にするか、いっそ屋根だけをフレーム(木や鉄骨)で組んで板金で行う方法もあります。
そうすると屋根の評価も低くなります。

設備は最低限にすべきです。
あまりオススメはしませんがトイレやキッチンが2つ、３つあれば評価が上がります。
将来的につけるようにしたほうが安く済みます。

ソーラーも最初より後がいいです。

長くなってしまい申し訳ございません。
木造、鉄筋もそれぞれ建築後に3年、5年と税金の控除がありますので最初は安く済みます。

又火災保険や地震保険もRC造の方が圧倒的に安く済みます。


実際のシュミレーションはその気になればエクセルシートで検討もできると思います。


土地の税金を20万円とすると
２０００００/0.017=11764705 円が評価額　１/6評価で70588230円です。
評価がこれだけだと場所次第ですが実勢で１億はくだらない場所も検討出来ると思います。
逆に２０万以下で税金が抑えられます。

RC造の評価額を一般的な価格＋アルファで１５万円/M2とします。
８０坪２６０M2であれば評価は約４０００万円です。

４０００万円＊１．７％＝６８万円です。これで大幅オーバーです。

面積を２００M2、評価を抑えるために１２万円/M2で２４００万
２４００万＊1.7％で40.8万円です。

合計するとこれもオーバーです。

あとは建築面積をいかに抑え、評価をいかに抑えるかが勝負だと思います。


究極はリノベーションという方法です。
古い鉄筋の豪邸を買い、リフォームをする。
家の価値として３０００万程度で買って７０００万掛けて新築同等に変えてしまう。
建物の固定資産の評価がだいぶ下がった３０年程度がお勧めですね。

これだとよほど大きな家出ない限り５０万以下の固定資産が十分可能です。
建物の税金は３０年立てば半分になるとお考え下さい。

長々とお付き合いいただきありがとうございました。

ツリーハウス　辻