J-REIT市場

みなさんこんにちは、リヴァックスの巻口です。

本日は不動産投資の中でも、流動性が高いことから人気のあるJ-REITの

投資について検討してみましょう。

J-REITはご存じのとおり、不動産投資信託商品となっており、投資商品口を

取引する証券型不動産投資の方法です。株式投資のように小口で投資でき

つつ、家賃収入という安定収益が期待できる配当株としての魅力のある金融

商品です。2001年から登場し、ようやく10年目を迎えようとしているタイミング

ですが、リーマンショック後の影響もあり、ここ2年ほどは新規上場銘柄もない

まま、若干市場停滞気味という感は否めません。

東証REIT指数という、J-REIT全体の値動きと日経平均株価の推移を示す

グラフが図1です。2007年中盤以降大きく値が下がり、いまだ回復基調に

ある状況が確認できます。

興味深い点は日経平均株価との連動性です。同時期の日経平均株価とほぼ

同じ値動きであることが見て取れると思います。サブプライム問題を契機とした

世界不況は株式市場とJ-REIT市場にともに大きな打撃となっているということ

ですが、この事実は株式投資とJ-REIT投資の組み合わせでは分散効果が

きかないということを意味しています。

異なるアセットクラスの組み合わせによってリスク分散を図るというのが

近代のポートフォリオ理論ですが、証券という形で提供されている金融商品

を組み合わせることだけでは、急激な世界不況のような事象においては

分散効果は期待できないのではないかということが昨今の金融業界の

ホットトピックとなっています。

ただし、J-REITという商品自体は決して悪いものではありません。適切な

タイミングで優良銘柄を選択することで、株式投資よりも安定的なパフォー

マンスが期待できる資産であるということは、間違いない事実です。

その理由は配当原資である不動産資産自体にあります。経営陣の経営

能力に大きく左右される株式投資と異なり、不動産から上がる家賃が配当

の原資となっているという点で、安定性は比べるまでもなく優れていると言え

るでしょう。そうはいっても投資のタイミングをみきわめることはなかなか難しい

のですが、一つの判断の材料となる有効な指標をご紹介しましょう。

それがP/NAVです。

P/NAV

＝ 投資口価格／ （（1口当たり純資産額 － 1口当たり分配金）

＋（1口当たり期末鑑定評価額－ 1口当たり期末簿価））

上記算式で計算される指標は、簡単に言えば、J-REIT銘柄のもつ不動産の

時価総額と、株価に相当する投資口価格との割合を表しています。

時価総額以上の値段で取引されていればP/NAVは一倍を超えますし、

時価総額以下の評価であれば１倍を割り込むということで、PBRに近い指標

と言えます。その最大のポイントは不動産の時価総額（鑑定評価価格）である

という点です。そういった意味で、割安銘柄か割高銘柄かということが、かなり

正確にわかる指標といえるのではないでしょうか。J-REIT市場全体のP/NAV

傾向が図２となっています。図からは2007年を境にP/NAVは一倍を大きく

割り込み、2007年から2011年までを平均すると0.8程度となっています。

若干の回復基調も見て取れます。来年これまで上場を控えていた銘柄が

いくつか上場するようですので、そろそろJ-REIT市場は期待できるかもしれ

ません。

いずれにせよ、しっかりとした分散をするという意味では、J-REITだけではなく

実物不動産も考慮するほうが合理的です。

そのあたりの話はまたあらためて。