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森田 芳則
特建開発部 部長
不動産コンサルタント

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閲覧数順 2016年12月03日更新

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土地の価格①~目的によって異なる土地価格

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不動産に関する調査(土地)

土地の価格①~目的によって異なる土地価格

土地の価格は、定義する内容によって同一不動産に異なる価格が存在します。身近なところで住宅用地を例にとってみた場合、大きく分けて売買するときの金額、固定資産税の算定基礎となる金額、相続税や贈与税の算定基礎となる金額はそれぞれ基本的な基準が示されており内容が異なるものとなります。

一般に相場と呼ばれる価格は売買価格を基準とするもので、これを土地価格といって差し支えないでしょう。実務上の売買価格の設定も、近隣の売買事例を基準とし、地形、面積、道路条件等の個別要件が加味されて決定されるのが一般的です。

また毎年2回定期的に発表される公的指標として国が実施する地価公示、都道府県が実施する地価調査がありそれぞれの地価が発表されます。これらも売買価格算定の基準となりますが、評価時点と発表時点にタイムラグがあることも事実です。

固定資産税の算定基礎となる金額(固定資産税評価額)は相場の70%を基準とするもので、原則として市町村(特別区を除く)によって定められます。三年に一度の評価替えがあり、毎年の評価額は三年毎の評価額に負担調整をして算定されています。この金額は登記上の一筆毎に算定され、現況の用途(宅地、農地、道路等)の違いによって評価額が異なります。
またこの金額は土地売買における登記のための登録免許税算定の基礎にもなるものです。

相続税や贈与税の算定基礎となる金額(路線価)は相場の80%を基準とするもので、国によって定められます。また借地権の設定がなされている場合は、路線価図の中に示される借地権割合が一般的な取引指標にもなっています。

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