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賃貸マンションの更新料は違法?−大阪高裁判決

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発表 実務に役立つ判例紹介
業界を震撼させる判決が下された。
賃貸マンションの契約更新時に更新料を徴収する契約は消費者契約法に
照らして無効とする判決が27日、大阪高裁で下されたのだ。
27日15時asahi.com記事はこう報じた。

賃貸マンションの契約更新時に借り手から「更新料」を徴収する契約条項は
消費者契約法に照らして無効だとして、京都市の男性が家主に支払い済みの
更新料など約55万円の返還を求めた訴訟の控訴審判決が27日、大阪高裁であった。
成田喜達裁判長(亀田広美裁判長代読)は、男性の訴えを退けた昨年1月の
一審・京都地裁判決を変更し、敷金を含む計約45万円の支払いを家主に
命じる逆転判決を言い渡した。
更新料を違法とする司法判断は7月にあった同種訴訟の京都地裁判決で
初めて示され、高裁レベルでは今回が初めて。
京都や首都圏などで長年続いてきた不動産業界の慣習に影響を与える可能性がある。


7月の京都地裁の事例は明らかに事例判決と言う感じでしたので、高裁で
ひっくり返るなあと考えていましたが、別件とはいえ、大阪高裁で似た
事例でしかも逆転判決となると話は別。
業界の商慣習を裁判所が否定したとなると、従来の商慣習を変更しなくては
ならず、全国の不動産業者、大家さんの貴重な収入源が絶たれることになる。

ひいては、優良な賃貸物件を売却してしまうケースも出てくる懸念が生じ、
不動産市場に悪影響を与えかねない事例である。

7月の事例は、更新料を支払った2ヵ月後に退去する事例で、敷引き特約も
付いていましたので、特約の違法を問われるケースとして捉えていましたが、
更新料自体を違法と捉えた画期的な判決で、今回の高裁判決も同じ流れに
属すことになろう。

更新料の性格を考えると、これが違法ということになると、大家さんへの
礼金の性格が問題になるのではないだろうか。
仲介をしてくれた不動産屋に対しての礼金とは異なり、大家さんへの礼金は
大切な不動産を借りるための契約一時金の性格があるわけで、これは更新料の
性格と何ら変わりがない。

そうすると、更新料が違法なら、礼金も違法になり、保証金の償却についても
異論が出てきかねないところだ。
ならば、従来の不動産取引における商慣習は、その性格からすれば、現在の
消費者契約法からすれば、違法行為満載ということになるのか。

最高裁の判断を待ちたいところではあるが、このまま判例として確定して
しまうと、不動産業界は大混乱に陥ってしまうことになろう。

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(東京都 / 税理士)
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