不動産投資物件の下方硬直性(2) - 不動産投資・物件管理全般 - 専門家プロファイル

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中村 嘉宏
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(宅地建物取引主任者)
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寺岡 孝
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閲覧数順 2016年12月03日更新

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不動産投資物件の下方硬直性(2)

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金融危機を生き抜く不動産投資
前回「居住用の不動産投資物件には価格の下方硬直性がある」と書きましたが、では「居住用でない」不動産投資物件はどうかという事に関してご説明します。居住用賃貸のサービスの価格がかなり安定しているのに対して、非居住用(商業用)の賃貸サービスの価格は不安定であり
ます。そして特に景気の変動に大きく左右されます。

例えば、現在の様な不況下においては様々な高級なサービスのニーズ(需要)が低下して来ます。例えば、高級ホテル等の利用率が低下しているという記事を目にされた方は多いと思います。円高と世界的な販売不振で無駄な出張を削減し、必要な出張でも控え目にするという傾向が強まっています。また、銀座に店舗を構えている高級海外ブランド等も売り場面積の拡大計画を見直した等の記事もご覧になられたかと思います

。また、事務所としてオフィス面積の拡大を続けてきた企業等も内定切りや派遣切り等で必要とするオフィス面積が減少しております。事業用(商業用)不動産の賃貸というのは実に景気の波に左右されやすいのです。

その為確かにターミナル駅至近の新しいビルの賃貸ニーズはあるにしてもその需要は一年前に比べると大きく落ち込んでいますし、この様な不況の状況下では賃貸料もあまり取れないのです。居住用賃貸が安定的賃貸だったのに比べて商業用賃貸は不況下では不安定な賃貸になり得るのです。そんな中不況に強い財やサービスを提供するテナントに貸せる様な立地であればそれでも安定的に賃貸を続けられます。ただ、銀行等の目は居住用に比べて厳しいものですし、長期に安定していないという前提で居住用物件以上の割引率を適用して評価額を抑えられてしまいます。

よって「不動産投資物件は価格の下方硬直性がある」という事は「収益を生む」ビル等でも価格はこれ以上下がらない・下がりづらいというサポートライン近くに来ているにせよ家賃の下落の余地や可能性を十分調査する必要があります。今回の投資用不動産の下落スピードや角度が急だった為に実は投資用不動産の価格はこの価格の下方硬直性が出るレベル近くまで一気に下がって来てしまっていますが、こと非居住用の物件に関しては個別性が高いので一つ一つ精査する必要があります。http://www.minato-am.com/

もしテナントが不況に強い業種である、立ち食いそば屋、ファーストフード店、牛どん屋、弁当屋、古着屋等の商業店舗と事務所のテナントがが税理士、弁護士、クリニック等などであるならばリスクは低いと言えるかもしれません。(例えば、マクドナルド、吉野家、ユニクロ、二トリ等はこの不況下でも顧客を増やして売上も増えています。そういったテナントに貸せるのなら安心ですよね?)

商業用投資不動産について価格に下方硬直性があるといえるのはテナントの属性と現在の賃料によります。一般にどんなテナントもうまくいっている時は家賃が高すぎなければ出ないものですから。
(ステップアップというのも無いとは言えませんが・・・)

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