住宅ローン借入れにおける頭金と繰り上げ返済の効果とは？

ファイナンシャルプランナーの柴垣です。

　住宅購入には頭金は入れた方がいい、ローン返済には繰り上げ返済を利用して利息を減らしながら返済すべき。と言われることが多いですが、本当に効果があるのでしょうか？もし効果があるのなら、それはどのくらいの効果があるのでしょうか。

　ある30代夫婦の家庭が3000万円の一戸建て住宅を金利1.7％で30年ローンで購入し毎月返済する（元利均等返済）場合を見てみます。

　まず、頭金がなく全額をローンで借り入れる場合は、

　・毎月返済額　94,823円　　返済総額　約3983万円　　利息合計　約983万円

になります。

　続いて、頭金を200万円入れた場合と500万円入れた場合の差を見てみると、

●頭金200万円の場合

・毎月返済額　88,501円　　返済総額　約3717万円（▲266万円）　　利息合計　約917万円（▲66万円）

●頭金500万円の場合

・毎月返済額　79,019円　　返済総額　約3319万円（▲664万円）　　利息合計　約819万円（▲164万円）

となり、利息額の差についてはみなさんの感覚にもよりますが確かに頭金の効果はありそうです。

住宅ローン返済では利息額をどれだけ減らせるかが重要ですね。

　次に、上記の夫婦の例を使って繰り上げ返済の効果も見てみます。

　3000万円で借入した2年後に200万円、5年後に200万円、10年後に200万円を繰り上げ返済した場合のそれぞれの利息軽減効果と返済期間の変化です。（期間短縮型で繰り上げ返済。）

●2年後に200万円を繰り上げ返済した場合

・減少する利息額　　約140万円　　返済期間短縮月数　▲2年11か月

●5年後に200万円を繰り上げ返済した場合

・減少する利息額　　約130万円　　返済期間短縮月数　▲2年10か月

●10年後に200万円を繰り上げ返済した場合

・減少する利息額　　約98万円　　返済期間短縮月数　▲2年7か月

となります。この通り、借入開始からできるだけ早い時期に繰り上げ返済するほど利息額の減少効果が大きいようですね。

　以上、この２つの結果からやはり住宅ローン返済での頭金と定期的な繰り上げ返済は利息を軽減するには十分効果的であると言えますね。（住宅ローン控除や固定資産税や都市計画税などは考慮しておりません。）

　皆さんの中で住宅ローンを借りる予定のある方、もしくは住宅ローンを返済中の方は、頭金の準備と定期的な繰り上げ返済を意識して返済計画を立ててみてはいかがでしょうか。

　お子さんの教育費や老後の生活費など、まとまった支出の予定がある家庭は将来やりくりに困らないためにも考えておきたいことですね。

　また、頭金や繰り上げ返済に優先的にまとまったお金を使ってしまい、のちのちやりくりができなくなり金利の高い別のローンを組んでしまうといったことがないよう、返済は計画的に行うことが大事ですね。