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対象:不動産投資・物件管理

中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
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閲覧数順 2016年12月05日更新

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不動産の期待利回り

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みなさん、こんにちは不動産コンサルタントの巻口です。昨年から、アベノミクスなどの影響もあり、不動産市場が活況を呈しています。今日は市場の変化の理由について説明していきます。

不動産の価格は下記の数式で説明できます。

P(価格)=R(賃料)÷ [r(期待利回り)- i (インフレ率) ]

つまり100万円の賃料Rが取れる物件で、投資家の期待利回りが5%のマーケットであれば、その不動産の価格は2000万円と値付けされるということです。

R(賃料)100万円 ÷ [r(期待利回り)5% - i(インフレ率)0%]

= 2000万円 P(価格)

期待利回りが高くなればなるほど、同じ物件で見た場合の市場価格は下がっていきます。投資家の期待利回りが10%の市場では、同じ100万円取れる物件の価格が1000万円となってしまいます。

図は時期別の投資家の期待利回りの変化を説明していますが、日本の不動産マーケットは投資家の期待利回りが変化することで動いてきました。バルブの絶頂期1990年に、当時の投資家の期待利回りの目線は2%でした。2%の家賃が取れる物件であれば投資をしていたということです。先ほどの100万円賃料が取れる物件であれば、市場価格は5000万円であったということです。バブルがはじけた結果、不動産に強いリスクを感じた投資家達が10%の期待利回りを求めるようになったというのが暴落のロジックです。前回の証券化バブルのころは市場の期待利回りが3.8%ほどまで行きました。リーマンショック後の2009年ごろにはやはり10%位を期待するマーケットになっていました。
 日本の不動産マーケットは期待利回り2%から10%の間で動いています。この期待利回りの変化が不動産価格の上昇や暴落の波を作り出しているのです。現在の市場の期待利回りはおよそ6~7%といったところまで来ています。
 価格を左右するもう一つのファクターがインフレ率です。長らくデフレであった日本の市場が、アベノミクスによってインフレになっていくという期待が高まっています。%のインフレ期待のマーケットであれば、投資家の期待利回りが1%押し下がるのと同じ効果となりますので、その分不動産価格上昇となるということです。
 世界に目を転じてみると中華圏やヨーロッパなどはすでに期待利回りが1~3%のところまで押し下がっています。 日本の期待利回りがどこまで押し下がるのか。前回の証券化バブルとはいかなくても東京オリンピックを6年後に控え、少なくとも4%位までは期待利回りは押し下げられるという見方が多い状況です。売却などを検討される方はこうした市場動向を見極められることがなにより重要です。

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