家の名義を親との共有にする

初めまして、税理士の丸山です。
nakaさんとお父様が一緒に住まわれるどうかがポイントですが、一緒に住まわれるつまり生計一の場合でしたら、家屋がnakaさんの単独所有でも、お父様との持ち分所有でもその敷地全体が特定居住用ということで、80%の小規模宅地等の減額(240平方メートルまで)を受けることができます。
一緒に住まわれないということでしたら、土地の使用貸借で自用地評価ということになります。

単独所有で、お父様からお金を借りて建てた場合、nakaさんに対する貸付金が、お父様の相続財産になります。借入金にしないで、家屋の名義を共有にすれば、相続財産が家屋の持ち分となり固定資産税評価額で評価されます。例えば3千万円で新築したとして、おそらく固定資産評価額は2千5百万円以下になるでしょう。貸付金ですと現金と同じ評価ですが、持ち分所有にした場合、新築と同時に相続税評価額が1500百万円(借入金とした場合)から1200百万円(固定資産評価額)に下がるわけです。
以上のような理由で、私は、お父様との二分の一共有所有をお勧めいたします。ご質問の他に特殊な事情がおありでしたら、再質問してください。

naka　様

初めまして。オフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

新築時の名義をどのようにされるのかは、建築費(住宅ローンを含む)を何方が払うかで異なります。

一般的には、建築費の支払額で按分したものが共有物(この場合は家)の持分として登記します。

naka様が全額支払う場合はnaka様名義で登記します。この場合に親御さんの名義を加えるとnaka様から親御さんへの贈与に当り、贈与税の対象です。

また、親御さんが全額支払った場合でnaka様名義にすれば、やはり親御さんからnaka様への贈与になり、贈与税の対象です。

なお、親御さんの支払分について相続時精算課税制度を選択した場合には、3500万円まで非課税枠があり、これを超えた部分について20%の贈与税を支払えば済む特例があります。

但し、この制度を利用した場合には、相続発生までの間、親から生前贈与は全て当該制度を称しなければなりません。詳しくは下記のURLに説明が掲載されていますので参照下さい。

相続時清算課税制度のあらまし
http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/pan1504-1/01.htm

住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例(相続時精算課税)
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4503.htm

住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の計算(相続時精算課税の選択をした場合)

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4504.htm


相続発生の場合、遺された資産を配偶者と子供で相続します。
この場合お父様(お母様)との共有物であれば、お父様(お母様)の持分は、相続の対象資産になります。

また、相続時精算課税制度を選択して、naka様名義とされた場合には、当初の該当金額は相続を受けたものとして、相続開始時に改めてカウントされます。