「コンサルティング」を含むコラム・事例
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配偶者の税額軽減とは？
配偶者については、被相続人の財産形成への貢献や、被相続人の死亡後の配偶者の生活への配慮などから、法定相続分または課税価格１億6,000万円までの財産を相続しても相続税が課税されません。 これを「配偶者の税額軽減」といいます。 この特例が適用されるのは、被相続人との婚姻の届出をしている者であり、内縁関係である場合には、適用を受けることはできません。 また、原則として、相...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
不動産の共有に関するトラブル
前回お話したように、不動産は複数の人で所有することができ、その状態を「不動産の共有」といいます。 「取得（購入）する際の経済的な理由から」「夫婦仲良く所有するため」または、「相続が発生したときに分けにくかったから」…… この他にも、不動産を共有にする理由はたくさんあるでしょう。 ところで、共有といっても不動産の所有権ですから、この共有持分も当然、相続の対象となり...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
居住用財産を売却して損失が出た場合は？
譲渡した年の１月１日において所有期間５年を超えており、住宅ローンの残高がある居住用財産を売却した場合、「住宅ローン残高−譲渡対価」の額を限度に、損失と他の所得との損益通算のうえ、損益通算後の損失金額を翌年以降３年間繰り越すことができます。 居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除と違い、買換えを前提としていません。 なお、合計所得金額が3,000万円以下の年分しか適用を受け...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
仕事と組織はマニュアルで動かそう
こんにちは ウジトモコです。
「仕事と組織をマニュアル化？」
マニュアルという言葉の響きにいいイメージを持てない方もいらっしゃると思うのですが、
仕事と組織は、マニュアルで動かそう (単行本（ソフトカバー）)内海 正人 (著)
こちらを読んで、「ああ、今のうちの事務所に足りないものはマニュアル化だ！」
・・・・実感しました。
内海正人氏のプ...（続きを読む）
- ウジ トモコ
- （アートディレクター）
法定相続人の数とは？
法定相続人の数とは、遺産に係る基礎控除額や、生命保険金・死亡退職金の非課税金額を計算する際に用いる相続人の数のことであり、民法上の相続人の考え方と異なる点があります。 具体的には、相続放棄があった場合でも、その放棄がなかったものとして法定相続人の数にカウントします。 また、被相続人に養子がいる場合においては、被相続人に実子がいる場合は養子のうち１人まで、被相続人に実子がいない場...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
居住用財産を買い換えて損失が出た場合は？
譲渡した年の１月１日において所有期間５年を超える居住用財産を売却し、新たな居住用財産を購入した結果、損失が生じた場合、その損失については、他の所得との損益通算のうえ、損益通算後の損失金額を翌年以降３年間繰り越すことができます（居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除）。 住宅ローン控除と併用することが可能ですが、合計所得金額が3,000万円以下の年分しか適用を受けることができ...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
遺産に係る基礎控除額とは？
相続税の計算において、課税価格が、遺産に係る基礎控除額以下である場合には、相続税は課税されません。 遺産に係る基礎控除額は、「5,000万円＋1,000万円×法定相続人の数」によって計算します。 相続Q&Aインデックス 代襲相続とは？ 被相続人と相続人が同時に死亡した場合はどうなるの？ 特定の者を相続人から外すことはできるの？ ...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
今週のコラム（2008/12/14）
2008.12.11 媒介契約の更新（不動産売却・購入成功術） 2008.12.10 土地成約価格（平米単価）の推移（2008年12月） 2008.12.10 中古マンション成約価格（平米単価）の推移（2008年12月） 2008.12. 9 長期譲渡所得と短期譲渡所得における「取得日」（不動産の税金いろいろ） 2008.12. 9 暦年課税贈与税...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
本日、ケーキ屋さんのコンサルティング準備。
どこも、かしこもクリスマス飾り。 お客さんに「クリスマスだから○○を買おう！」という気持ちにさせる舞台装置、演出効果。 でも、人は、楽しげな雰囲気だけでは購入しない。 あくまでも購入には「ことば」が必要。 現在、９件のケーキ屋さんに対して、クリスマス・ケーキの拡販をコンサルテイングすべく、準備中。 クリスマスは、ケーキ屋さんの一番の、かき入れ時であ...（続きを読む）
- 水内 終一也
- （経営コンサルタント）
所有期間10年超の譲渡の低率課税とは？
譲渡した年の１月１日において、所有期間が10年を超える主たる居住用財産である土地建物を譲渡した場合、3,000万円の特別控除後の譲渡益のうち、6,000万円以下の部分に対する税率が軽減されます。 具体的には、譲渡益のうち6,000万円以下の部分についての税率が14％（所得税10％＋住民税４％）となります。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
相続税が発生するのはどんな場合なの？
相続税の計算において、相続等により取得した財産から、非課税財産や債務等を控除し、相続開始前３年以内の贈与や相続時精算課税による贈与の額を加算した額を「課税価格」といいます。 課税価格が、遺産に係る基礎控除額以下である場合には、相続税は課税されません。 相続Q&Aインデックス 代襲相続とは？ 被相続人と相続人が同時に死亡した場合はどうなるの？ ...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
3,000万円特別控除とは？
主たる居住用財産である土地建物を譲渡した場合、譲渡所得金額の計算において、譲渡益から3,000万円を控除することができます。 この特例の適用にあたっては、所有期間や居住期間についての長短は要件ではありません。 ただし、配偶者や直系血族（親⇔子など）等への譲渡については適用を受けることができません。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？ 不...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
遺留分の権利者と割合は？
遺留分権利者は、配偶者、直系卑属（その代襲相続人）および直系尊属に認められています。 兄弟姉妹には遺留分は認められていません。 遺留分の割合は、相続人が直系尊属だけの場合は、遺留分算定の基礎となる財産の３分の１、その他の場合は２分の１となります。 相続Q&Aインデックス 代襲相続とは？ 被相続人と相続人が同時に死亡した場合はどうなるの...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
建売りと建築条件付売地
新築一戸建ての購入を検討しているときに、広告で「建築条件付売地」を見かけることも多いでしょう。 特に都心部では、「建売り」と「建築条件付売地」とでは、建物が完成すると、見た目ではほとんど区別がつかないものも少なくありませんが、その契約形態には違いがあります。 今回は、「建売り」と「建築条件付売地」の契約形態および、仲介手数料の違いについてわかりやすくお伝えします。 ...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
長期譲渡所得と短期譲渡所得とは？
譲渡所得に対する税率は、その譲渡が「長期譲渡所得」に該当するか、短期譲渡所得に該当するかによって異なります。 譲渡した年の１月１日における土地や建物の所有期間が５年超であれば長期譲渡所得、５年以下であれば短期譲渡所得に分類されます。 長期譲渡所得の税率は20％（所得税15％＋住民税５％）、短期譲渡所得の税率は39％（所得税30％＋住民税９％）となります。 **不動産Q&Aインデックス ...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
「愛人にすべてを相続させる」という遺言は有効？
たとえば「愛人にすべてを相続させる」というように、被相続人による遺言での財産の処分を制限なく認めてしまうと、遺族の生活が保されなくなる可能性があるので、一定の相続人については、必ず確保される財産の範囲が決まっており、これを遺留分といいます。 遺留分は、遺言内容に優先して認められているわけではなく、遺留分権利者が、遺留分減殺請求権を行使することで各自の遺留分が確保されることになるので、「愛人にすべ...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
相続対策としての不動産有効活用
不動産有効活用の効果の一つとして、「相続対策」がよく挙げられます。 更地に賃貸アパートを建てることにより、相続税を算出する場合の財産評価は、土地については「貸家建付地」として、建物については「貸家」として評価の減額ができます。 「相続税評価額を引き下げる」効果があるため、このように言われていますが、「相続税」が発生しない場合には、意味がありません。 ところが、「相続税...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
投資用マンション売却のタイミング
人に貸しているマンションを「投資用マンション」といいます。 通常、「投資用マンション」を売却しようとすると、年間の賃料収入による利回りで価格が決められることが多いでしょう。 ところが、あるタイミングで売却すると、利回りからは考えられない価格で売却することも可能となります。 そのタイミングとは、「賃借人が退去したとき」。 その時点で「投資用マンション」から「自...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
不動産有効活用は誰のため？
不動産を多く所有していると、いろいろなところから「有効活用しませんか？」「相続対策は大丈夫ですか？」と声を掛けられることも少なくないでしょう。 例えば、ハウスメーカーや金融機関は、「借金をしてアパートを建てましょう」、不動産会社であれば、「売却しましょう」「買換えしましょう」と勧めてきます。 その営業スタイルがどうなのかは別にして、不動産の有効活用を実行するにあたっては、「建て...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
不動産を売却した場合に税金がかかるの？
土地や建物を譲渡（売却）した場合、総収入金額（売却価額等）から取得費や譲渡費用を控除した金額がプラスであれば、譲渡所得として所得税や住民税の課税対象になります。 ただし、居住用財産である土地や建物については、さらに特別控除として3,000万円を控除することができます（3,000万円特別控除）。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？ 不...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
売買をした場合、固定資産税の支払いはどうなるの？
固定資産税は１月１日時点での所有者に対して課税されますので、たとえば２月１日に、Ａさん（買主）がＢさん（売主）から不動産を購入した場合であっても、その年分の固定資産税の納税義務者は１月１日時点の所有者であるＢさんということになります。 ただし、売買に際して、その年の固定資産税の精算を行うのが一般的であり、通常は、11ヵ月分の固定資産税額をＡさんからＢさんに支払うことにより精算を行います。 ...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
広告っぽくないYahoo! Japanの検索結果表示
最近、Yahoo! Japanの検索結果表示が微妙に変わっていることをご存じですか？
ブラウザなどによっては、変わっていない場合もあるようです。
どのように変わったのかというと、前はOvertureの「スポンサーサイト」の
広告枠に対する上位結果の背景に色が付いていましたが、今は背景色が
何も付いていないため、パッと見ると広告と気づきません。
表示方法も、ロボット検...（続きを読む）
- 本間 卓哉
- （ITコンサルタント）
今週のコラム（2008/12/7）
2008.12. 4 ＝緊急特集 その３＝ こんな時にこそ、ぜひ確認しておきたいこと（人生のための！資産運用） 2008.12. 2 贈与税の概略（相続・贈与とその税務） 2008.12. 2 「フラット35」最低金利の推移（2008年12月） 2008.12. 2 人気コラムランキング（2008年11月） 2008.12. 1 不動産有効活用は誰...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
相続の承認や放棄はいつまでにすればいいの？
原則として、相続人は、相続の開始があったことを知った日から３ヵ月以内に、「単純承認」「限定承認」「相続放棄」のうちいづれかを選択し、相続についての意思表示を行います。 なお、３ヶ月以内に「限定承認」や「相続放棄」を選択しなかった場合には「単純承認」したものとみなされます。 相続Q&Aインデックス 代襲相続とは？ 被相続人と相続人が同時に死亡した...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
相続した不動産の売却
相続した不動産は、相続登記が完了していないと売却できません。 登記名義人が被相続人（亡くなった方）のままだと、現在、誰が所有しているのか確定できないからです。 原則として、相続財産は相続人の共有物となりますから、特定の相続人が「自分が相続した」と言って売却しようとしても、他の相続人全員の同意が得られていなければ、本当の所有者（売主）の意思であるとは言えません。 したが...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
投資用中古マンションの売買
自宅以外の不動産を売買するケースの一つとして、投資用中古マンションを売買することがあります。 投資用中古マンションの売買が、通常の不動産売買と大きく違うところは、その部屋を「賃借人に貸している」という点です。 このような売買の形態を、一般的にオーナーチェンジ（居抜き）といいます。 今回は「通常の不動産売買」と「投資用中古マンションの売買」の契約における相違点をお話しま...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
不動産を取得したときや保有しているときの税金
原則として、土地や家屋を取得したときは、不動産取得税、登録免許税、印紙税、消費税（土地については非課税）が発生します。 また、保有しているときは、固定資産税、都市計画税が発生します。 不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？ 不動産業者との媒介契約にはどのようなものがあるの？ 手付...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
遺言を撤回する遺言をさらに撤回したらどうなるの？
遺言を撤回する第二の遺言（または行為）がさらに撤回されたときでも、最初の遺言が復活するわけではありません。 たとえば、最初の遺言で「土地Ａを長男に」とし、その遺言を撤回する第二の遺言で「土地Ａを次男に」としていた場合、さらに第二の遺言を撤回したとしても、それで「土地Ａを長男に」という意思表示をしたことにはなりません。 遺言者が、最初の遺言を復活させるには、その旨の新たな遺言を作...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
不動産売買での交渉順位
気に入った不動産を購入するためには、まず購入申込書に「購入希望価格」や「引渡しの条件」などを記入し、提出したうえで、不動産会社の担当者に先方と交渉してもらうことになるでしょう。 その物件に対して、購入を希望しているのが、あなた一人である場合には、諸条件についてじっくり検討したいものです。 ところが、不動産とは不思議なもので、今までさっぱり人気がなかった物件でも、誰か一人が購入を...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
土地の価格にはどのようなものがあるの？
土地の価格には、一般的な価格の指標とされる「公示価格」「基準地標準価格」、相続税評価に用いられる「相続税路線価」、固定資産税等の課税標準のもととなる「固定資産税評価額」、実際に売買する際における取引価格、または近隣における売買事例などから推定した「実勢価格」があります。 公示価格を100としたときのそれぞれの価格水準の関係は、基準地標準価格が100、相続税路線価が80、固定資産税評価額が70とな...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
遺言者が遺言書を破棄した場合、遺言はどうなるの？
遺言者が故意に遺言書を破棄した場合、その破棄した部分については、撤回したものとみなされます（公正証書遺言については原本が公証役場に保管されるので遺言者が正本を破棄した場合であっても、撤回の効力は生じません）。 また、遺言者が遺贈の目的物を故意に破棄したときも、その目的物については遺言を撤回したものとみなされます。 相続Q&Aインデックス 代襲相続とは？ ...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
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