住宅購入時の「自己資金」と親子間での金消契約とは? - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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住宅購入時の「自己資金」と親子間での金消契約とは?

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/02/14 09:54

以前大変参考になりましたので今回は自己資金について質問させていただきます。

住宅購入に当たり、諸経費含め5500万円なのですが
この「諸経費」の中には家具家電の新調等も含まれています。

物件価格のみであれば4880万円です。
住宅購入に関わる登記費、仲介手数料、住宅設備のオプション等を含めると5270万円です
(内250万円は申込金として支払済み)

銀行から2000万円ローンを組む時に
「自己資金はどうするのか?」
と聞かれますが、この時の「自己資金」は
4880万円-2000万円の2880万円の事でしょうか?

自己資金の多くは親からの援助なのですが
贈与税の対象にならないように「金消契約書」を作成した方が良いと仲介業者から言われました。

主人名義の預金が1000万円ある場合
金消契約書に記載する額は1880万円でしょうか?

他のQ&Aで『税務署に相談して下さい』という回答を目にしますが
『とにかく課税対象にならない方法をとれれば良い』
などという内容の事を相談するのは何か不利な立場になってしまう気がして…(幼稚な考えですが)

現在の家賃が10万9千円で
ローンの返済を月々55000円、
現在の家賃との差額を親への返金にしたいと考えています。
両親の年齢は63歳です。
金消契約の書類上、返済期間は何年まで可能でしょうか?
(実際、両親は全額返済しなくて良いと言ってくれています…。
書面上は全額返済していく内容にしなければいけませんよね?)

長くてまとまりが無く申し訳ありません
聞きたいことは
●親からの援助を課税対象にしない方法とは?
●どの支払いに対してが申請対象になるのか?
●今後課税調査対象になりにくいようにする為に気をつけることは?
以上です。

どうかアドバイスの程よろしくお願い致します。

ののringさん ( 東京都 / 女性 / 29歳 )

回答:1件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

住宅購入に対する資金調達について

2010/02/14 13:32 詳細リンク
(4.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回のご相談内容は、
物件本体4880万円、諸経費等620万円 ⇒合計5500万円
をどのように調達するのが良いのかということだと思います。

5500万円の資金調達方法としては、
2000万円の銀行借入
1000万円の夫名義貯金
2500万円の親からの援助
を想定しています。

今年のみの時限措置で
住宅取得資金に対する贈与の非課税枠が1500万円に拡大されます。
(確定ではありませんが、まず間違いありません)

したがって、親の援助部分の資金調達にしては、
1500万円の贈与と1000万円の親子間金消契約
にすれば良いと思います。

また、1000万円部分に関しては、
15年の借入期間として、金利を考慮しないと、
毎月の支払額が55,555円/月となり、
ほぼ現家賃と住宅ローンの差額分となります。

親族間の金消契約については、
「他人並み」の条件がポイントとなります。
税務署としては、他人に貸し付けるのと同程度の
貸付条件であれば認めてくれます。

今回、親から1000万円を15年間で借入、毎月払いでの返済であれば、
贈与と認定されることはないのではと思います。

まとめると、
4880万円の物件本体に対しては、
・2000万円の住宅ローン(金融機関からの借入)
・1500万円の親からの贈与(非課税枠を適用)
・1000万円の親からの借入(金銭消費貸借)
・ 380万円の自己資金(夫名義貯金)
とし、残りの諸費用620万円は自己資金(夫名義貯金)で
支払うのが良いと思います。

税務署へは、
「親から1000万円を15年間で借入をする際に、
金利としてはいくら付けなければならないのか」
と聞いてみてください。

一般的には、定期貯金程度の金利といわれることがありますが、
現状の超低金利を考慮すると、
無利息でも不自然ではないと思います。

個別の税相談等については、税理士、税務署等の専門分野です。
今回は、一般論としてご参照ください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

補足

贈与枠の拡大については、確定した段階で、
今年度中の贈与であれば、
さかのぼって適用になると思いますので、
今月、来月の贈与でも大丈夫です。

ただし、あくまでも住宅取得のための資金なので、
物件の残金決済までに贈与を完了させておいてください。

評価・お礼

ののringさん

早速ご回答いただき、有難うございます。

内容も分かりやすく、具体的な数字や質問の仕方まで教えていただけて、大変参考になりました。

>今年のみの時限措置で
>住宅取得資金に対する贈与の非課税枠が1500万円に拡大されます。
>(確定ではありませんが、まず間違いありません)

というのはいつ頃確定するものなのでしょう?
今月か来月中の手続きでも適応されるのでしょうか?
と、その点だけ疑問になりました。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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