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土地の分筆と住宅ローンについて

マネー 住宅資金・住宅ローン 2012/09/04 20:55

現在、父の所有する100坪ほどの土地に賃貸アパートと両親が住む母屋があります。

この度、私たち娘夫婦の資金で母屋の部分の建て替えをし2世帯にすることを計画していますが、父名義のアパートのローンの残債がまだ1000万あります。

土地全てが抵当に入っているため、私たちが住宅ローンを組むには分筆登記することが必要と聞きました。分筆には約3カ月、90万円くらい必要だと土地調査士の方に見積もりを頂いています。分筆がおわれば母屋部分の抵当権は抹消してくれるようなので、それが一番いいとは思いますが、将来的にその土地をどのように使うかわからないこともあり、できるなら分筆せずに建て替えを行いたいと思っています。

考えている方法は2つあります。
一つ目は、父はそのままアパートのローンを返済しつつ、抵当を同順位にしてもらって私たちも同じ銀行で住宅ローンを組むというものです。(この場合一つの抵当に2つローンがつくことになってしまいますが)
二つ目は、私たちの頭金は2000万ありますので、その資金でアパートのローン分を払った後、住居を建て替えるという方法です。
こちらの場合には生前贈与にしろ購入にしろ名義変更、税金をはらう必要があると思いますし、父のローンの清算金も発生してしまいます。

上記2つの方法は全く不可能なのか、それとも銀行との交渉次第では可能なのでしょうか。また手続きにはどれくらいの期間と税金がかかるものなのでしょうか。
(住宅を建てる資金は全て私の夫(娘婿)が出し、家の名義も夫となります。)

専門家の方に相談しようとは思っているのですが、このような案件はどなたに
伺えばよいのか迷い、こちらでまずご相談させて頂きました。

どうぞよろしくお願い致します。

ykksiwaさん ( 東京都 / 女性 / 42歳 )

回答:1件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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土地の分筆と抵当権の抹消

2012/09/05 00:37 詳細リンク
(4.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、お考えになられている2つの方法は、金融機関への相談、アパートローン返済後の相続税対策などはどう考えるかなど、いくつかのハードルがあります。

そのため、それぞれの方法でかかる費用や手続きの期間は異なりますので、現状ではなんとも言えません。

また、分筆をされるにせよ抵当権が抹消できるかどうかの相談は、まずは金融機関にされることでしょう。
さらに、母屋の建替えには建築確認が必要ですので、分筆の有無で申請の仕方や既存のアパートも法的に満たすようにしておかなくてはなりません。

上記のような観点から、相続税などの税金の問題、建築の確認申請の問題、金融機関への相談、交渉などが必要な状況です。
これらを加味した上で、分筆される場合にはそのラインを決めていかれることになるでしょう。

例えば、関係先に根回しせずに分筆を先行させて、ローンの抵当権抹消ができなかったという事例もありますので、こうした事案には注意が必要ですね。

尚、家屋士の方から分筆の費用やその手続き期間は少しかかり過ぎの感はありそうです。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、私どもでもこうしたサポートを行っておりますので、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。

何とぞ宜しくお願い申し上げます。

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抵当権
分筆
相続

評価・お礼

ykksiwaさん

2012/09/05 12:02

早速のご回答ありがとうございました。
一応アパートのローン借入先の銀行には、分筆後の抵当権抹消については了承いただいています。
ハウスメーカーとも話を始めていますが、まず先に解決すべき部分を優先させないといけませんね。アパートも古くなってきていますので、土地を含め今後どうするか兄弟とも話し合っていきたいと思います。
ありがとうございました。

寺岡 孝

2012/09/05 14:23

この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。

抵当権の件は、銀行には了解済みとのことでよかったと思います。
ご兄弟の方との関係もありますが、売却や財産分与などを考えると分筆しておいた方がいい場合もありますのでよく検討されておくべきでしょう。

また、財産評価が高い場合などは新築される際にお父様の名義にしておくという方法もあります。
今後の相続税の改定も控えていますので、将来を見据えた計画にされておくことをおススメいたします。


以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
03-6202-7622
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