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住宅ローンの色々

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/01/17 13:19

21年9月に新築で家を建てました。土地を先に購入し、その後家を建てました。夫婦共働きです。建物のみ夫婦の名義で1700万、土地は主人の名義で3480万で住宅ローンを組みました。いくつか質問お願いします。

?今年確定申告が必要となると思いますが、所得税から引ききれない分を市町村に申請すると住民税からも少し控除してもらえたと思うのですが、確定申告後市町村に申請が必要なのでしょうか。

?土地分は銀行、建物は公庫でローンを組みました。土地分の団体生命保険料は35年分先払いで75万円ほど払いました。建物分は主人だけに掛けていて毎年残高に対しての利率で引かれると聞き調べてみると(初年度は60000円)利率が変わらない限りは大体毎年前年度支払った金額から1200円ほど引いた金額を払うことになるそうです。35年で計算してみると200万円以上も支払う予定になります。土地分と比べてもとても高いと思い、解約を検討しています。元々夫婦で共済の保険に加入していて、死亡ですと1000万円くらいは下りることになっています。専門家のご意見をお聞きできればとてもうれしいです。

?今年繰上げ返済を考えています。金額は500万円くらいです。土地分は残高が3200万くらいで変動金利で(現在0.95%)、土地分1700万は2.3%の固定で組んでいます。どちらを繰り上げ返済すればよいか悩んでいます。来年以降も妻が仕事をしている間は毎年300万くらい、退職したといても100万は繰り上げ返済ができると思います。

?繰り上げ返済には毎月の金額を減らす方法と支払い期間を短くする方法があると思いますが500万円繰り上げ返済した場合、毎月はいくらに、期間でしたらどれくらい縮小されるのでしょうか?またどちらがどのくらい特なのでしょうか?計算方法がわからないのですが素人にもできるのでしょうか。

色々質問してしまいましたが是非よろしくお願いします。

ru-ru-さん ( 東京都 / 女性 / 34歳 )

回答:2件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

- good

住宅ローンの件

2010/01/17 17:57 詳細リンク

ru-ru-さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

質問1について
住宅ローン控除につきまして、所得税から控除し切れなかった分につきましては、住民税から控除することになりますが、基本的な流れとしては、所轄の税務署に住宅ローン控除の確定申告をすると、税務署から区役所の方にも連絡がいく仕組みになっていますので、改めて住民税の分の申告は必要はないことになってはいます。

しかし、念のため区役所の方にも確認だけはしておくことをお勧め致します。

質問2について
団体信用生命保険に加入しなくても、現在、加入している生命保険で万が一のときには、住宅ローン返済に充てることができるのでしたら、敢えて団体信用生命保険に加入しなくても良いという考え方もできます。

ただし、本来、加入している生命保険の加入目的と照らし合わせて、将来、保障金額に過不足が生じないかという点と、団信保険につきましては、ローン債権のみを担保している生命保険のため、一般の生命保険と比較して支払い保険料は割安となっていますので、その点を含めても解約してしまうかどうかをご検討ください。

尚、団信保険につきまして、一旦、解約してしまうと加入し直すことはできません。

質問3について
繰り上げ返済を行う場合、基本的にはローン金利の高い方を優先して繰り上げ返済することになります。

質問4について
繰り上げ返済資金につきましては、基本的に借り入れ元本に充当される仕組みになっています。

よって、融資先の金融機関から発行されている返済予定表を参照していただき、繰り上げ返済資金相当額を毎月の返済額のうち、借り入れ元本部分に当てはめていけば、繰り上げ返済できる期間はご自身で計算することができますので、計算してみてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸です。
リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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山中 三佐夫

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ご参考になれば幸甚です!

2010/01/17 16:02 詳細リンク

ru-ru様へ

はじめまして、銀行実務経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、ru-ru様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.先ず、住宅ローンに絡む住民税の還付につきましては、
住宅ローン控除関係の関係資料を添付をしながら、所得税の確定申告書を2月16日〜3月15日までに手続きすれば、住民税を改めて申告する必要がありません。

2.そして、住宅ローンと併せて団体信用生命保険への加入は一般の銀行等は必要(保険料は保険料から0.2%程度ローン利率に加味)とされています。しかし、フラット35の様場合は保険料は個人負担てすが任意加入です。

3.さらに、住宅ローンに繰上げ返済につきましては、

建物1,700万円、期間35年、金利2.3%(全期間固定金利型)、1年後に500万円の一部繰上げ返済

(返済額削減型)
・毎月の返済額 58,967円⇒ 41,291円( △17,676円)
・年間の返済額707,604円⇒495,492円(△212,112円)

(返済期間短縮型)
・34万円⇒20年9ヶ月(△13年3ヶ月)

土地3,480万円、期間35年、金利4%(審査金利)、1年後に500万円の一部繰上げ返済

(返済額削減型)
・毎月の返済額 154,085円⇒ 131,646円( △22,439円)
・年間の返済額1,849,020円⇒1,579,752円(△269,268円)

(返済期間短縮型)
・34万円⇒25年2ヶ月( △8年10ヶ月)

以上、ご参考になれば幸甚です。

質問者

ru-ru-さん

追加

2010/01/17 20:44 固定リンク

早速のご回答ありがとうございます。
生命保険に関しては一度抜けると再度加入できないとのことですのでよく調べ考えてみたいと思います。また「基本的にはローン金利の高い方を優先して繰り上げ返済」とのことですが、土地分が変動金利と不安定な金利での支払いでもやはり金利の高い建物分から繰り上げ返済をするべきだということでしょうか。(建物分1700万円の金利は昨年11月に開始し金利が2.3ですが5年後からは2.6になります。)

返済予定表を参照しながらの計算方法をもう少し詳しく教えていただけないでしょうか。よろしくお願いします。

ru-ru-さん (東京都/34歳/女性)

質問者

ru-ru-さん

追加

2010/01/18 09:17 固定リンク

とっても詳しくありがとうございます。
素人質問で大変申し訳ないのですが、
「土地3,480万円、期間35年、金利4%(審査金利)、1年後に500万円の一部繰上げ返済」とありますが、金利4%のところの審査金利とはどういう意味でしょうか?契約当初は金利が1.375、現在は0.975%で毎月101,400円支払っています。現在の毎月101,400円の場合も毎月22,439円の減額、もしくは8年10ヶ月の短縮はされるのでしょうか。

確定申告時に必要という書類の中に「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」というのがありますがこちらは税務署に行けば頂けるのでしょうか。毎年取りに行くのですか。


また説明を聞き250万円を返済額削減型、250万円を返済期間短縮型にするのはどうかと思っていますがいかがでしょうか。
よろしくお願いします。

ru-ru-さん (東京都/34歳/女性)

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