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住宅購入と今後のライフプランについて

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/01/15 16:43

夫35歳、妻34歳、子1歳の3人家族です。収入は夫の年収850万、貯蓄は800万です。住宅購入を考え家族内で試算した結果、諸費用込4500万くらいの物件が購入できるのでは?という見解になりました。不動産業者も同様の意見だと言っていたのですが、5300万の物件を出してきて「購入可能だ」と言い張ります。業者が言うには、?その物件は自分たちの会社が売主になっているので仲介手数料がかからない?上に送電線が通っているので年間15万ほど補償料が支払われる ので、仲介手数料のかかる4600万くらいの物件とかわらない、と言われました。
どちらにしても私たち家族には高額すぎると思うのですが、購入はともかく今後支払い可能でしょうか。また、この年収・貯蓄額で本来購入可能な物件額とはとのくらいでしょうか。夫の定年は60歳、妻も子供が大きくなったら働きたいとは考えています。ご回答よろしくお願いいたします。

ぽとふさん ( 東京都 / 男性 / 41歳 )

回答:6件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅購入の件

2010/01/15 17:26 詳細リンク
(4.0)

はろんさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『どちらにしても私たち家族らは高額過ぎると思うのですが、購入はともかく今後支払い可能でしょうか。』につきまして、例えば、貯蓄800万円から諸費用分として300万円を差し引いた500万円を頭金とした場合、借入金額4,800万円につきましてローン金利3.0%・35年返済で住宅ローンを組んだ場合の手取り年収金額800万円に占める住宅ローンの負担割合は28%ほどに収まることになりますが、これはあくまでもボーナス収入も含まれた年収金額となりますので、手取り月収金額の場合は、たぶん30%を超えてしまうものと思われます。

住宅ローンを組んで無理なく返済していくためには、手取り月収金額に占める住宅ローンの負担割合としては、28%以内に収まるようにしていただくことをおすすめしていますので、購入物件価格としては、少々割高のように思われます。

特に、お子様がいるご家庭の場合、将来かかるようになる教育資金のことも考慮に入れた上で、住宅ローンを組むようにしていってください。

将来、住宅ローンの返済が辛くなったからといって、融資先の金融機関は毎月の返済額を減額などしてはもらえませんので、無理な返済プランは避けるようにしてください。

尚、これはあくまでも個人的な見解ですが、送電線の下に建っている物件はあまりお勧めはできかねます。

以上、ご参考にしていただけますと幸です。
リアルビジョン 渡辺行雄

補足

はろんさんへ

お返事いただきありがとうございます。

また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからも分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

評価・お礼

ぽとふさん

大変参考になりました。ありがとうございました!

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
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吉野 充巨 専門家

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ファイナンシャルプランナー

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ローンの返済負担率と住宅価格について

2010/01/15 17:43 詳細リンク
(4.0)

はろん 様

初めまして、ライフプランの実現と資産運用をサポートするオフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

住宅ローンの借入は長期にわたる返済がキーになります。
私は、家計への負担を考えますと、収入(可処分所得)に対する返済負担率は20%未満が望ましく、高くても25%以下になるようお勧めしています。

その観点からは、年収が850万(手取りでしょうか?)として、借入額4,000万円、元利均等払い 30年返済、固定金利3.0%にて試算いたしますと月々のお支払は168,641円になり、返済負担率は23%になります。 もし、記載された年収が可処分所得ではない場合には、リスクが高い返済計画になります。例えば可処分所得が680万円の場合には29%になります。また、定年までの25年間の返済と致しますと、月々の支払は189,684円で、故和万円に対しては26%にあたります。

仮に年収850万円で、20%の返済負担率、30年返済の場合で、上記条件での借入額は3360万円になります。

金利は出来れば固定をお勧めします。変動金利は現況の国債発行額の増加により、将来の金利動向の不安定化がましていますので、極めてリスクが高くなるものと思われます。

住宅を保有された場合には、固定資産税の支払だけでなく、家屋の修繕費が必要になりこれらを加えた住居費として、キャッシュフローをお考えください。木造一戸建てのメンテナンス費用は40年間で980万円〜1240万円必要とされています。年間で24万円〜31万円か、10年で240万円〜310万円の予算計上をお勧めします。

なお、仲介手数料は、価格が400万円を超える場合では、上限が取引価格×3%+6万円です。
取引価格が4600万円の場合で144万円になります。

以上参考になれば幸いです

評価・お礼

ぽとふさん

具体的な数値で、大変参考になりました。ありがとうございました。

回答専門家

吉野 充巨
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誰がリスクを負うのかを考えて

2010/01/15 17:51 詳細リンク
(4.0)

はろん様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人と申します。

ご相談内容、拝見しました。

まず、不思議に思ったのが、諸費用込み4500万円の物件がご希望にもかかわらず、なぜ5300万円の物件で悩んでいるのかです。

具体的に試算をして、総予算4500万円とお考えでしたら、その旨を不動産業者の方にはっきりと伝えて、その予算内で探してもらった方がよいのではないでしょうか。

売主や送電線云々の話は、客観的に見て、あまり関係ないように思えますが。

ちなみに、これからの日本は、一人一人が、将来のリスクに対して責任を負わなければならない、自立型社会になると言われています。

国や会社には依存できませんし、特に今30代の人たちは、年金を受け取れるのも原則65歳からです。

もし定年が60歳で、その後安定収入が途絶える場合は、65歳まで、ローン返済のためだけに働き続けなければならなくなるかもしれません。

そのようなリスクは、最後は、ご自身で負わなければならないということです。

5300万円の物件でも、結局無理なく返済できた、ということになる可能性もなくはありませんが、時代がどんどん変わっていることは、意識された方がよいと思います。

以上、ご参考になれば幸いです。

補足

あとで気付きましたが、この4600万という数字の根拠がよく分かりませんね。

私は、実質的な仲介手数料は、5300万の中に含まれており、毎年貰える15万は、余計に借りる800万の利息と相殺になるため、その部分は、お買い得ではないと理解しましたが...

評価・お礼

ぽとふさん

あまり楽観的に考えていてはダメですね。大変参考になりました。ありがとうございました。

回答専門家

森本 直人
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住宅購入と今後のライフプランについて

2010/01/18 22:51 詳細リンク
(4.0)

5300万円の住宅が購入可能かというご質問ですね。

まず、住宅ローンというものは長期にわたるローンなので、利息の額も大きくなります。
5000万円の住宅ローンを簡単に計算してみます。
返済期間 25年 固定金利で3% 総返済額 約7100万円 月々返済額 約237.000円
返済期間 30年 固定金利で2% 総返済額 約6700万円 月々返済額 約185.000円
毎月のローン返済の出費のみならず、固定資産税やその他支出が必要です。

お子様もまだ小さいですし、これから教育費も必要になると思われます。
また、一般的に無理のない住宅ローン返済プランでは、頭金を購入価格の3割ほど用意しましょうとご提案しています。

最後に一点、不動産業者さんは売ることが目的で、お客様個人の家計バランスを見てくださる方は少ないと思われます。
また、送電線下の自宅は電磁波の影響もあると言われていますので、その事をよく確認されてからのご購入でも遅くないと思われます。

評価・お礼

ぽとふさん

もう少しよく考えてみます。大変参考になりました。ありがとうございました。

回答専門家

岡崎 謙二
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羽田野 博子
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4000万円のローンが上限のように思われます

2010/01/15 18:00 詳細リンク
(5.0)

はろんさん、はじめまして。
FPの羽田野博子です。

不動産業者のいう「購入可能」というのは、住宅ローンを借りることができるから購入することは可能だということです。
買ってくれさえすれば、後は知ったことではないのですから。

買う方としては購入可能でなく、「返済可能か」という視点で考えたほうがいいですね。

仲介業者を通さない(仲介手数料の発生しない)売主の新築物件はたくさんありますから、もっと見て回ってはいかがですか?
それに送電線の下の物件はやめた方がいいでしょう。
電磁波などによる健康被害があるという説もあります。

現在のところ返済に回せるのは月いくらでしょう?
たとえば4000万円のローンで30年返済2.7%で考えると、毎月の返済額は16.2万円です。
35年の場合で14.7万円です。

首都圏ですと、中学から私立に行く方も多いので、教育費のことも考えたほうがいいでしょうね。
奥さまも働く予定があるとのことですが、いつからいくらという就労計画も立てましょう。

住宅ローンが3500万円を超えるようですと、事前にキャッシュフローシミュレーションをして
奥さまの収入、繰り上げ返済計画、教育資金の計画を立てたほうがよさそうです。
合わせて老後資金も必要ですね。この部分はご主人の会社の退職金制度によってかなり異なります。

評価・お礼

ぽとふさん

様々な角度から具体的なアドバイスをいただき、大変参考になりましたありがとうございました。

小林 治行

小林 治行
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信頼できる業者を選ぶ

2010/01/15 23:48 詳細リンク
(4.0)

はろんさん、今晩は。CFPの小林治行です。

どうして世の中の人はローンの苦しみに入ることを選ぼうとするのかといつも不思議に思うのです。
賃借なら家族の増減にあわせて転居が出来ますし、老後になれば狭くても駅に近い部屋を選べるのに。

さて、貴方のご質問ですが、住宅ローンは年収の25%まで、手取り額の30%までと言われています。
貴方のケースで年収850万円÷0.25=3,400万円となります。
貴方の計算では4,500万円とのことですが、この際買えるか買えないかよりも無理をして買う必要があるかもう一度考え直してみたらどうでしょうか?

仮に4500万円を金利2.95%の固定金利として、60歳に支払を終わる期間25年とすると、年額幾ら支払になるでしょうか? 254.6万円ですよ。それが25年間続くのですよ。
多分ローン返済で旅行の楽しみもカットし、貴方の小遣いも2万円は減らす覚悟が必要です。

まして送電線の下なんて資産価値はグッと落ちます。

この話は何か、きな臭い匂いがします。やめることを提言します。

もし、お買いになりたければ3,500万円程度の中古物件などは如何ですか?
でも、その不動産業者からはやめた方が良いです。売ることばかりを考えていて、顧客の立場になっていないからです。

小林のHP:[[http://kobayashi-am.jp/]]

評価・お礼

ぽとふさん

小遣の話など、現実的な例がわかりやすかったです(^^; ありがとうございました。

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