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隣地所有地を通らなければならない土地

住宅・不動産 不動産売買 2010/01/09 10:24

今検討している土地(現在古家あり)があります。駅からの距離、広さなどはなかなかいいのですが

・車の通る道路から位置指定道路を通った袋小路の一番奥。
・位置指定道路からその土地に入るには隣地所有の底辺4m未満の三角形の土地を通らなければならない。
・隣地所有の名義人は亡くなっているため今買うことはできない。
・隣地は無人の古家があり将来的には誰かが相続する予定。

以上の点で悩んでおります。
今までの住人は今回売ることにして初めて知ったようです。
隣地所有地については使用承諾書を頂いているので建物の建築は可能だと不動産屋さんに言われました。
ガスも引き込み工事をしなければならず将来的に何か問題になることがあるのでしょうか?
また法的に問題を起こらないようにしておくことはできるのでしょうか?

Suikaちゃんさん ( 東京都 / 女性 / 39歳 )

回答:2件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

接道に問題がある物件について

2010/01/09 15:58 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回のケースにおいては、接道の状況をきちんと確認してください。

現場の物理的な接道は、もちろんですが、法令上のものとして
接している道路が建築基準法で認められている道路に直接
接しているのかどうかを確認してください。

建築基準法で認められている道路に2m以上接していない場合は、
単独での建築ができないため、基本的に購入をお薦め致しません。

仮に、建築基準法上の道路に接している場合でも、
その道路が私道である場合には、その私道の所有者から
通行と掘削の許可を書面でもらっておく必要があります。
(本地に直接接している私道の持分を持っていれば不要です)

通行の許可に関しては、人の通行だけでなく車の通行も
許可されていることが重要です。

掘削の許可に関しては、上下水道、ガス管等の引き込みにも
協力する旨も記載しておくことが重要です。

また、可能であれば、許可書(通行、掘削等)には、
所有者の実印と印鑑証明をつけてもらうほうが安全だと思います。
今回、所有者が亡くなっているのであれば、少なくとも
法定相続人の印をもらっておいてください。

現場の状況が分からないので、一般的な回答となってしまいますが、
接道に難がある物件に関しては、慎重に検討してください。

価格的には格安で購入できるのが魅力ではありますが、
住宅ローンの対象とならないケースも多く、
また、売却の際には格安でしか売ることができません。

少しでもお役に立てれば幸いです。

評価・お礼

Suikaちゃんさん

ありがとうございました。

この土地は隣地所有地を通らなければ
入ることすらできない土地なのです。
法的相続人全員には署名捺印をもらってあるといっていました。

住宅ローンの対象にならないのは困ります。
やはりあまり薦められない土地なのですね。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
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徳本 友一郎

徳本 友一郎
不動産コンサルタント

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隣地所有地を通らなければならない土地

2010/01/09 13:26 詳細リンク
(5.0)

* Suikaちゃん さま

こんにちは、スタイルシステム(不動産コンサルティング会社)の徳本です。

検討されている土地が隣地所有地を通らなければならないのですね。

その土地の状況ですが、位置指定道路に直接接していないため、隣地所有者の承諾がなければ単独での建築確認の取得が不可能ということでよろしいでしょうか。

メリットとすれば、安価で取得できることですが、

現状の問題点としては、

・担保評価が低いので、金融機関からの借入が難しい
・ガス以外にも埋設管の調査(位置、容量)が必要
・越境物の確認が必要
・位置指定道路の持分の有無
・道路条件が悪い場合の建築コストのアップ

などで、将来的な資産価値として、特殊な条件なため流動性が低いことがあります。

隣地所有地を通らなければならない以上、将来的に法的な問題をゼロにすることは難しいと思います。

民法の規定で囲繞地通行権(いぎょうちつうこうけん)がありますが、地役権の設定など何らかの権利設定も必要です。

購入を決断される前に、弁護士などの専門家に相談されることをおすすめします。

**************************************************

株式会社スタイルシステム徳本友一郎
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評価・お礼

Suikaちゃんさん

ありがとうございました。

安価なのはうれしいのですが担保価値が低く
金融機関からの借入れが難しいのは大問題です。

弁護士に相談してまでも購入する価値のある土地なのか
と考えてしまいました。

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