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中古物件の住宅ローンと名義について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/11/21 10:48

こんにちは。私ども夫婦2人と子供4人の家庭です。
1980万円で築13年の中古物件の購入を検討しています。
財形住宅506万、預金506万を自己資金として検討しております。
それ以外に長女16歳・366万、二女14歳・356万、三女11歳・251万、長男9歳・208歳を教育資金として貯金していますがそれを少しでもまわして返済額をへらした方がいいのか、減税対象になるように借入したほうがいいのかわかりません。主人は44歳で16年の借入期間にしようと思っております。
また名義についてですが主人のみと共有とどちらがいいのでしょうか。私は契約社員として働いていて扶養からは外れています。子供はすべて主人の扶養にはいっています。年収は合算で700万ほどになります。現在は5.7千円の家賃のアパートで質素に暮らしております。ぜひアドバイスをよろしくおねがいいたします。

こぱんだまるこさん ( 広島県 / 女性 / 41歳 )

回答:3件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

住宅ローンと物件の名義について

2009/11/21 19:20 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回のご相談では、
1980万円の物件に対して、1012万円の自己資金を
検討しているので、かなり余裕のある借入計画と
なっております。

また、今後の進学計画によりますが、
現時点での教育資金もゆとりがある方だと思われます。

住宅ローン控除の適用要件の一つに借入期間が10年以上というものがあります。
全期間において住宅ローン控除の適用を受けたいのであれば、
最低でも借入期間を20年とし、繰上げ返済の際に
期間短縮型ではなくて、返済額軽減型で繰上げ返済を
選択してください。

一般的には住宅ローン控除の還付金よりも、
繰上げ返済による金利の軽減効果の方が大きく
なるケースがほとんどです。

「こぱんだまるこ」さんのケースにおいては、
共稼ぎで、世帯収入の割には借入が少ないので
繰上げ返済のための余剰支払能力が大きいと思われます。

詳細はライフプランに沿ったシミュレーションが必要ですが、
余剰の教育資金があれば購入資金にまわして、
住宅ローン控除よりは早期完済による金利軽減効果を
取ったほうが良いと思います。

また、不動産の名義に関しては、
資金の出資割合に応じた、持分登記が原則となります。
住宅ローンを組む部分に関しては、住宅ローンを組む人(主債務者)
が出資したことになります。
単独と共有において金銭的なメリット・デメリットはありません。

共有名義にすると所有者単独での財産処分が実質的に出来なくなります。
特に問題がないとは思いますが、
例えば離婚の際に、ご主人が勝手に自宅を売却して、
住むところがなくなったりといったことを
防止することができます。

今回、預金506万円を自己資金として投入するのであれば、
「こぱんだまるこ」さんの名義も入れておいた方が
良いのではと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

評価・お礼

こぱんだまるこさん

早速の的確なアドバイスに感謝いたしております。
あまり知識もないまま、来るべきときのためにと蓄えてきましたので、進むべき道がよくわからなくなっていました。アドバイスを参考にして家族の幸せと住宅取得を両立できるようにしていきたいと思っております。本当にありがとうございました。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅購入の件

2009/11/25 09:20 詳細リンク

こぱんだまるこさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『起用行く資金として貯蓄していますがそれを少しでもまわして返済額を減らした方がいいのか、減税対象になるように借り入れした方がいいのかわかりません。』につきまして、住宅ローンを組む場合、毎月の返済額のことを考慮した場合、少しでも借入金を少なくして、毎月の返済額を軽減しておくのに超したことはありません。

ただし、教育資金を一部取り崩してしまって改めて教育資金を準備し直すことにつきましても、現在のお子様型の年齢やお子様が4人ということを考慮した場合、決して楽に準備ができるとは思えません。

この点につきましては、今後の教育資金をどこまで負担するのかも含め、あるいは進路などにつきましても、ご夫婦で、また、お子様とも一度良く話し合っていただく必要があります。

また、専門家に依頼してキャッシュフロー表を作成した様々なシミュレーションを行ってみるのもよろしいと考えます。

『名義についてですが主人のみと共有とどちらがいいのでしょうか。』につきまして、住宅ローン控除をご主人様のみではなくこぱんだまるこさんも受けようとするのでしたら、共有名義で住宅ローンを組むようにしていってください。

尚、共有名義にする場合、連帯保証人にもなってしまいますので、予めこの点を十分に理解したうえで、判断するようにしていってください。

また、こぱんだまるこさんの場合、現在の支払い家賃から住宅ローンを組むことで、毎月の返済額がどのくらい変動するのかを予め把握しておく必要があります。

特にこれからお子様方の教育費がかかるようになって行きますので、その点も考慮して無理のない返済計画を立てるようにしていってください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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山中 三佐夫
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ライフプランを考慮して!

2009/11/22 10:09 詳細リンク

こぱんだまるこ様へ

はじめまして、銀行実務経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、こぱんだまるこ様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考:三井住友銀行の11月金利)

1.もしも、物件購入価格1,980万円を一部住宅ローンとした場合は、

住宅ローン1,480万円、自己資金500万円、諸費用110万円(仲介料、登記費用、銀行関係、その他)、期間16年、金利3.03%(全期間固定金利)、返済負担率(〜35%以内)、年収700万円(合算)、ボーナス考慮せず

・毎月の返済額 97,367円
・年間の返済額1,168,404円
・返済負担額 16.69%

2.ライフプランを考慮して、財形住宅の解約金及び諸費用は自己資金として支出するも、教育資金は手を付けず貯蓄されておくことが賢明と考えます。

3.こぱんだまるこ様の契約社員としての期間によっては銀行等を選択する必要があると思います。(例)三菱東京UFJ、中国労金等が相談対応は受け易い。

4.その他、毎月の返済額が急にアップいたしますが、その件をどの様にご判断されるかと思います。

以上

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