住宅ローンの固定、変動、ミックスの選択について - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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住宅ローンの固定、変動、ミックスの選択について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/11/06 13:32

お世話になります。

この度住宅ローンを組むにあたり、ALL固定かALL変動か、それともミックスで組むのか、非常に悩んでおります。

<情報>
◆借入額:4300万
◆返済期間:35年
◆金利:変動→0.875%(優遇後金利)
全期間固定→2.99%(優遇後金利)
全期間1.6%優遇
※2年、5年などの短期固定は検討から除外しています。
◆頭金:800万
◆収入:夫婦合算で750万
◆返済方法:元金均等
◆繰上げ返済:80〜120万/年

<現在の状況>
・全期間固定でローンを組んでも、何とか完済可能と試算して
おります。
・ただ、現在の変動との金利差と、また繰り上げ返済をした際の有効性が、より変動の方が高いのではないかとも考えております。
・中間を取ってミックスとした場合も検討していますが、事前審査結果から、5:5の組み合わせが難しく、最大で6:4の比率となってしまいます。
そこで、この場合、変動/固定をどちらに振り分けるのがいいのか、判断に迷っております。

結局は「安定」か「リスクを負っての負担軽減か」の判断になることは重々承知なのですが、一度考えを整理したく、ご意見頂ければ幸いです。


宜しくお願い致します。

ホワマヨさん ( 東京都 / 女性 / 35歳 )

回答:4件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローン選びについて

2009/11/06 15:02 詳細リンク

こんにちは。

今後何年で完済する予定ですか。それによっては全期間の固定金利ではなく、返済期間は35年にしておいて20年固定金利や15年固定金利の選択もあります。
家族構成や、今後の家計の収支状況により判断しないとなりません。

借入額4300万円ですが、返済は大丈夫ですか。お子様の人数や進路によってはかなり厳しくなるように思えます。
一度当社、またはお近くの独立系のファインナンシャルプラナー(上級資格CFP保持者)にご相談され、家計のシミュレーションの作成をされたほうが良いように思えます。

株式会社FPソリューション
ファイナンシャルプランナー(CFP)
辻畑 憲男

補足

ご質問の件ですが、金融機関をいろいろ比較すると15年固定金利で2.4%ぐらい、20年固定金利で2.7%ぐらいでありますので金利は低くなります。完済目標が20年であるならば15年の固定金利でもいいかもしれません。正確にはお会いしてローンのシミュレーションを作成し、検討しないとわかりません。

3500万円でもお子様が生まれると支出が増えます。特にお子様の習い事や進路によってかなり違ってきます。また、奥様の収入のダウンも考えられます。ご主人と奥様のそれぞれの収入がわかりませんが、厳しくなるかもしれません。

住宅ローンの他に固定資産税やマンションの場合には管理費、修繕積立金、戸建の場合にはご自身で修繕費の積立をしないとなりません。その辺りも考慮にいれ検討してみてください。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
03-3523-2855
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの件

2009/11/06 15:19 詳細リンク

ホワマヨさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『この場合、変動固定をどちらに振り分けるのがいいのか、判断に迷っています。』につきまして、住宅ローンを組む場合、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、早期完済を目指すことになりますので、ローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利でローンを組むことになります。

ただし、ローンの更新が頻繁に行われるため、返済の途中でローン金利が上がってしまい毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

この場合とは逆に、繰り上げ返済は三年に一回程度ということでしたら、早期完済という訳には行きませんので、多少金利が高くなっても長期固定金利にすることで、返済の途中でローン金利が上がり毎月の返済額が増えてしまう可能性がありませんので、将来のマネープランが立てやすくなります。

尚、ホワマヨさんの場合、『繰り上げ返済が年80万円〜120万円』で可能ということですから、変動金利や短期固定金利を中心に考えてもよろしいと思われます。

ただし、最終的な判断はご主人様とも良く話し合ったうえで、決定するようにしていってください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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真山 英二 専門家

真山 英二
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今後の金利想定について

2009/11/06 21:17 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

仮に、借入金額の元金を5〜10年程度で半分程度まで返済できるのであれば、
金利優遇を最大限に活用した変動金利(1.6%優遇)が良いと思います。
極端な金利上昇リスクを考慮して住宅ローンのシミュレーションを行っても
金利優遇が1.6%あれば支払総額が固定金利よりも少なくなります。

また、利息部分が大きい支払初期に行うほうが、
繰上げ返済による利息の軽減効果が大きくなります。
今回の「ホワマヨ」さんのケースにおいては、
繰上げ返済も順調に行えそうなので
変動金利の方が良い結果を出すことができると思います。

各家族によって、リスクの許容度が異なるため、
現時点でどのプランが良いのか断言はできませんが、
お聞きしている範囲においては、
変動金利での短期返済が良いと思います。

参考までに
昨今の金融危機でグローバル経済の怖さが分りました。
仮に何か事が起こると、経済のカップリングにより
世界経済が全面安となります。
今後、金利は上昇していくと思いますが、何かあれば、
金利が下がる方向になるため、
上昇スピードはそれほど急激にはならないと思います。

現在、都市銀行が設定している審査金利は、3.55%〜4.00%です。
リスクを大きく見積る金融機関でさえ、この程度の金利が上限
(「ホワマヨ」さんはここから1.6%引き)だと思っています。


少しでもお役に立てればと思います。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

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目的をもった返済をご夫婦で分担することが!

2009/11/06 20:45 詳細リンク

ホワマヨ様へ

はじめまして、銀行実務経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、ホワマヨ様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.各々で住宅ローン(担保提供者兼連帯債務者)を組んで、目的に合った返済方法にされてはいかがでしょうか。

(ご主人さま)
住宅ローン2,580万円、期間35年、金利2.99%(全期間固定金利型)、他の債務考慮せず

・毎月の返済額 99,147円
・年間の返済額1,189,764円

(ホワマヨ様)
住宅ローン1,720万円、期間35年、金利0.875%(変動金利型:6ヶ月毎見直し)、他の債務考慮せず、毎年100万円の繰上げ実行

・毎月の返済額 47,557円(4%の審査金利で76,157円)
・毎年の返済額 570,684円(4%の審査金利で913,884円)
・毎年100万円の繰上げ返済実行すると、その都度2年5ヶ月程度の期間短縮が見込まれます。

2.この様に、目的をもった返済をご夫婦で分担することが、ライフプラン上に良い結果を出せると考えます。

以上

質問者

ホワマヨさん

Re:住宅ローン選びについて

2009/11/06 15:22 固定リンク

早速のご回答、ありがとうございます。

可能であれば、再度ご質問させて頂いてもよろしいでしょうか?


>今後何年で完済する予定ですか。それによっては全期間の>固定金利ではなく、返済期間は35年にしておいて20年固定>金利や15年固定金利の選択もあります。

予定では、20年程度での完済を目標にしております。 20年固定や15年固定も検討はしたのですが、優遇金利後でも全期間固定の方が金利が低いため、固定であれば全期間固定で、と考えていました。
やはり、ここも見直す必要がありますでしょうか?



>借入額4300万円ですが、返済は大丈夫ですか。お子様の人>数や進路によってはかなり厳しくなるように思えます。

頭金に800万を入れ、実際の借入は3500万と考えていたのですが、それにしてもやはり厳しいことには変わらないでしょうか?
また、現在は夫婦2人暮らしですが、将来は子供を一人程度、とは考えておりますので、このことも踏まえるとやはり難しい状況でしょうか?


度々のご質問となり申し訳ございませんが、宜しくお願い致します。

ホワマヨさん (東京都/35歳/女性)

質問者

ホワマヨさん

Re:住宅ローンの件

2009/11/06 15:30 固定リンク

ご回答ありがとうございます。

頂きました内容につきまして、再度ご確認をさせて頂いてもよろしいでしょうか。


>『この場合、変動固定をどちらに振り分けるのがいいの>か、判断に迷っています。』につきまして、住宅ローンを組>む場合、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能>ということでしたら、早期完済を目指すことになりますの>で、ローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利でロ>ーンを組むことになります。

繰上げ返済での早期完済を目指す場合、その目安となる年数は一般的には10〜15年程度なのでしょうか?
(個人的には、5年後に元金を半分程度に減らせれば、という思いはありますが、どうなのでしょうか?)


度々のご質問となり申し訳ございませんが、宜しくお願い致します。

ホワマヨさん (東京都/35歳/女性)

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