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フラット35と他ローンの併用について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2011/09/01 23:47

現在自宅を新築予定で、9月に着工予定です。
フラット35s実行まで、諸費用を節約するためにつなぎローンを使わず、自己資金と職場(共済組合)からの借り入れで凌ぐ方法を検討中です。
ご相談したいのが、
「フラット35sの借り入れ審査に、他のローンがあることはマイナスか、
素直につなぎローンを利用したほうがよいのか」で迷っています。
状況は以下のとおりです。アドバイスをお願いします。

私35歳(公務員)年収600万円、自己資金1,500万円
妻31歳(専業主婦)収入なし
借入先:フラット35s(楽天銀行)2,500万円
共済組合 700万円
※利息(2.66%)以外の借り入れ諸費用なし。
→つなぎローン代わり(3ヶ月程度の短期の借り入れ)



昨年土地を自己資金で購入し、建物費用をフラット35Sで借り入れする予定です。また、フラット35s実行までの不足分を補うため、職場(共済組合)のローンを借りることを検討しています。

建築費用は3,000万円で、自己資金が1500万円ですが、フラットで2,500万円を借り、自己資金を1,000万円残します。(住宅ローン控除の活用、共済貯金の利率が1%以上であること、フラット35sの金利が10年間1%offになることから、10年後にはこの1,000万円を繰上げ返済します。)
建築費用は数回に分けて支払い、最後の支払い800万円を、フラットの実行後にしてもらうことでつなぎローン諸費用を節約しようと考えています。足りない情報がありましたら補足いたしますので、すみませんがご指摘をお願いします。

補足

2011/09/01 23:47

説明が足りずすみませんでした。

職場のローンは抵当権設定があり、フラットとの併用の場合は、
第2抵当権で設定にしてもらえそうです。
フラットの仮審査をパスしたら、共済からの借入を申し込もうと考えています。

pino-cooさん ( 愛知県 / 男性 / 35歳 )

回答:2件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

5 good

共済の活用をおすすめします。

2011/09/02 08:38 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

公務員共済での借り入れは、金融機関が参照する
個人信用情報機関に登録されないので、
こちらから言わない限り、住宅支援機構も
その借入を認知することはありません。

ただ、借入に対して抵当権の設定がある場合は、
謄本等よりその事実が分かってしまいます。

今回、共済の諸費用については利息以外ないとのことなので、
共済の借り入れに対して、抵当権設定がない前提でお話しします。

つなぎ融資にもいろいろとあります。
通常、基本的に金利が高く、各種費用(事務手数料、保証料、保険料など)
がかかることが多いので、今回のように、共済の活用で、
数か月のつなぎ期間中の利息(2.66%)のみで借り入れができるのであれば、
つなぎ融資よりも有利だと思われます。

最終的には、具体的に検討しているつなぎ融資をした場合の費用と
共済で借り入れた時の費用(今回は利息のみ)を比較しての話と
なりますが、お聞きしている範囲では、共済を活用するのが良いと思われます。

少しでもお役に立てれば幸いです。

費用
融資
抵当権
共済
公務員

評価・お礼

pino-cooさん

2011/09/02 22:34

早速ご回答いただきありがとうございます。
具体的なアドバイス参考にさせていただきます。

一時的ではありますが、2つを合計した借り入れ額が多くなり、
フラットの本審査でひっかかるのを危惧しています。
フラット申し込み時には、そのことを正直に話したほうがいいのかな
と考えています。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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平野 秀昭

平野 秀昭
不動産コンサルタント

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フラット35借入の流れと、つなぎ融資について

2011/09/03 12:04 詳細リンク
(5.0)

アーバンビレッジの平野です

フラット35で注文住宅融資借入の流れとしましては、本申し込み→審査→合否通知→つなぎ融資・着工→完成・(フラット35)融資実行・(フラット35)抵当権設定となります。


ご質問の「フラット35の借入審査に、他のローンがあることがマイナスか?」ということですが、この他のローンというのは、つなぎのため共済から借りるローンのことでしょうか?
とすれば、審査がなされ合否が決定している後ですので、つなぎのための借入であれば問題ありません。

最初の段階である「本申し込み」の際に、自動車ローンなどの他の借入があるとすれば、審査にマイナスになりますが・・・

つなぎのために借りる共済が抵当権設定が必要ということでしたら、先行取得された土地に抵当権設定がされて、つなぎ融資の実行が行われることになるのでしょう。

フラット35での2500万円の融資実行が、建物完成後に行われ、この融資金から建物残金800万円と、つなぎ融資の1700万円の返済をすることになり、つなぎ融資の抵当権は無くなります。

ということは、共済の抵当権設定は、つなぎ融資を受けている期間だけのものとなり、フラットの後の第2順位での抵当権設定の必要も無いわけです。

つなぎ融資のタイミングもや、返済時の抵当権抹消書類の準備などが必要となりますので、ハウスメーカーもしくは不動産会社、そしてフラット35の申し込み銀行と、よくお打ち合わせしてください。


スムーズに、ご希望の家が建てられることを願っています。

融資
銀行
審査
フラット35
資金

評価・お礼

pino-cooさん

2011/09/03 23:36

ご回答いただきありがとうございます。

借り入れ手順について理解が足りないところがりましたが、アドバイスをいただいて
すっきりしました。丁寧にご説明いただき助かりました。ありがとうございました。

平野 秀昭

平野 秀昭

2011/09/04 09:56

pino-cooさん、少しでもお役に立てたようで、私も嬉しいです。
そして、高評価もいただき、ありがとうございます。

不動産取引やローンなどでご不明な点がございましたら、また、お気軽にご質問ください。

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