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親子で共同名義になっているマンション

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/10/13 10:16

7年前に4500万円の新築マンションを購入しました。
頭金が不足し、将来一緒に住むことを前提で私の母に300万円出してもらい、共同名義とし、持分比率を私85%、母15%としました。
その後月々の16万円のローン返済のうち、2万円も負担してもらっていました。
ところが、3年前に母が金の先物取引に失敗して多額の借金をしてしまい、住んでいる家を引き払って私と同居することになりました。その後借金の一部である80万円を私が肩代わりして払い、また毎月のローン返済も一切できなくなったので現在全額私が払っています。(相互に連帯保証人です。)
母の年金収入は3万円くらいで、借金返済の為に現在はアルバイトをして返しています。
そろそろ借金返済のメドがそろそろつきそうなのでマンションの共同名義をやめて、私の持分比率を100%にしたいと考えています。
母には私を含め3人の子どもがおり、共同名義のままだと相続の際にモメそうです。
(一人自己中心的な子どもがおり、母の面倒一切を私に任せながらもマンションの持分比率に応じた内容で遺産相続をする、と今から言っています。)
税務署に聞いたところ、現在のマンションの価値は路線価から算出するらしく、そうするとの母の持分である15%の価値は80万円位になります。
これは私が肩代わりしてた母の借金返済額と同額なので、相殺することで15%を買い取ることにしたいと考えています。
しかし、母はマンション購入当時の頭金分を返さないと、共同名義の解除に応じたくないそうです。
マンションのローン全額を払うと利息を含め5000万以上になり、そのうち母が実際払った金額は400万弱ということになります。
今後も母が亡くなるまで生活の面倒を見続けるものとして、正直そこまで払う義務があるのでしょうか。
法律的に、私の考えは問題あるのでしょうか。

補足

2009/10/13 10:16

名義を買い取りたいと思っており、持分15%に相当する金額がいくらなのかを知りたいです。
私は現在の路線価から算出した金額が妥当と思っていましが、頭金で出してもらった分、今までのローンの一部支払いなども含めるべきなのでしょうか。

tagu2さん ( 神奈川県 / 女性 / 38歳 )

回答:3件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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名義変更について

2009/10/13 10:41 詳細リンク
(3.0)

おはようございます。

名義変更については、通常、その名義分をもらうのか。買い取るかになってきます。
もらった場合には、贈与税の対象になり、買い取った場合に母親が所得税の対象になります。
どのようにするかについては、当事者の問題です。お互いが納得するように話し合うしかありません。

株式会社FPソリューション
ファイナンシャルプランナー(CFP)
辻畑 憲男

評価・お礼

tagu2さん

一番に回答していただき、ありがとうございました!

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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名義変更の件

2009/10/15 10:14 詳細リンク
(5.0)

tagu2さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『しかし、母はマンション購入時の頭金を返さないと、共有名義の解除に応じたくないそうです。』につきまして、不動産のうち土地について相続するときには、路線価を基に相続税額を算出することになりますが、建物につきましては、固定資産税評価額で相続税額を算出します。

尚、実際の売買価格につきましては、近隣の売買事例などをもとに価格が決定されることになりますので、税務署の方の回答は不適切な回答となります。

よって、マンションの価格につきましても、近隣の事例をもとに価格を決定することに一般的にはなります。

ただし、お母さんが出資金額相当額で買い取ってもらいたいということですから、場合によってはその金額で応じざるを得ないばあいもありますが、価格の決定につきましてはお母さんと良く話し合って決定するようにしていってください。

尚、ご記入されているとおり、お母さんの住宅ローン分も返済している場合には、tagu2さんの肩代わり相当額は差し引いた金額を主張することは可能だと考えます。

ただし、ご相談に関する専門家はファイナンシャル・プランナーではなく弁護士さんの方が適任のように思われますので、改めて弁護士さん宛にご相談ください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

補足

tagu2さんへ

お返事いただきありがとうございました。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもわからないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

評価・お礼

tagu2さん

回答をありがとうございました。
改めて、弁護士さんの方に相談させていただくことにします。自分たちで法務局に行き、登記の書き換えなど手続きをしようと考えていたのですが、そう簡単にはいかなそうですね。

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
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山中 三佐夫

山中 三佐夫
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業者が一般的な物件査定で!

2009/10/14 18:22 詳細リンク
(5.0)

tagu2様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、tagu2様からのご質問につきましてお応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.7年前に購入のマンション4,500万円につきましては、
持分比率85%(tagu2様)と15%(親御さま)との共有名義と言われてますが、親御さまの15%(675万円)は自己資金300万円と住宅ローン375万円からなっていると思います。その住宅ローン375万円の返済は3年前で途切れてtagu2様が肩代わりしていると考えます。

2.今回、持分15%部分をtagu2様が取得(含む残債)するためには、
親御さまへの説得が最重要ですが、対税務署への関係で贈与にならないためにも親子間売買方式で持分の取得も一方と考えます。

3.では、親子間売買を正式に行うためには、不動産(宅建)業者が一般的な物件査定で価格を決めて売買されることが良いと考えます。この様な流れは専門業者が理解されていることで、一度信頼できるところへご相談されてはいかがでしょうか。

以上

評価・お礼

tagu2さん

持ち分の売買は路線価で算出するのでは無いのですね。
時価評価額の査定方法、贈与にならない為にどうしたら良いのかということを具体的に説明していただき、よくわかりました。ありがとうございます!

質問者

tagu2さん

名義の買取を希望しています。

2009/10/14 10:21 固定リンク

さっそくのご回答ありがとうございます!
名義を買い取りたいと思っており、持分15%に相当する金額がいくらなのかを知りたいです。
私は現在の路線価から算出した金額が妥当と思っていましが、頭金で出してもらった分、今までのローンの一部支払いなども含めるのが筋なのでしょうか。
今度も同居し続け、老後の生活の面倒を見ていくことになります。

tagu2さん (神奈川県/38歳/女性)

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